Как грамотно купить недвижимость в Испании?

Как купить недвижимость в Испании

Главные условия покупки недвижимости в Испании в 2020 году — ваше желание и наличие необходимых средств. Иностранцы никак не ущемлены в вопросах покупки жилья в стране, но им приходится оформлять больше документов: получать NIE (идентификационный номер иностранца), открывать счет в испанском банке и т. д. Процедура покупки квартиры в Испании не отличается от процедуры покупки дома. Весь процесс происходит в 4 этапа, каждый из которых имеет несколько подпунктов:

1. Выбор недвижимости

  • поиск подходящих вариантов
  • поездка в Испанию на просмотры
  • резервирование объекта

2. Подготовка к сделке

  • получение идентификационного номера иностранца (NIE)
  • открытие счета в испанском банке
  • проверка юридического статуса недвижимости
  • подписание предварительного договора
  • получение ипотеки (при необходимости)

3. Заключение сделки

  • подписание договора купли-продажи
  • оплата налогов и регистрационных сборов
  • получение свидетельства о праве собственности

4. Владение недвижимостью

  • получение годовой мультивизы или ВНЖ
  • оформление или переоформление договоров на обслуживание жилья
  • регулярная оплата коммунальных услуг
  • сдача жилья в аренду (при необходимости)

В этой статье мы подробно расскажем о каждом из этапов.

  1. Выбор недвижимости
  2. Подготовка к сделке
  3. Заключение сделки
  4. Владение недвижимостью
  5. Консультация от Estate Spain/Virtoproperty

1. Выбор недвижимости

  • Поиск подходящих вариантов

Покупка жилья в Испании начинается с выбора объекта. Это можно сделать самостоятельно на нашем сайте, обратившись в каталог и выбрав интересующий тип недвижимости: квартиры, дома, таунхауcы, новостройки или жилье у моря. Другой вариант — позвонить нашим специалистам по телефону или обратиться лично в офисы Estate Spain/Virtoproperty в Аликанте или Торревьехе. Наши специалисты помогут подобрать оптимальные варианты в соответствии с вашими пожеланиями (по типу недвижимости, расположению, площади и цене).

Полезные ссылки для поисков жилья:

  • Поездка в Испанию на просмотры

Недвижимость — крупное приобретение, которое обычно не совершается вслепую. Мы настоятельно советуем выделить время и съездить в Испанию, чтобы осмотреть все выбранные объекты и принять окончательное решение. Это связано с тем, что даже при наличии большого количества фотографий, где каждая комната видна в разных ракурсах, вы не застрахованы от подводных камней.

Условно их можно поделить на две группы. Во-первых, собственно недостатки недвижимости: строительные дефекты квартиры или целого здания, нахождение дома в составе недостроенного жилого комплекса и т. п. Во-вторых, недостатки окружающей территории: отсутствие инфраструктуры, «вымирание» урбанизации в зимний период (люди уезжают, магазины закрываются), большое расстояние до ближайших городов, несоответствие реальной дороги до моря расстоянию по прямой и так далее.

  • Резервирование объекта

После того, как вы нашли подходящую недвижимость, можно ее зарезервировать. Договор резервации заключается между покупателем, с одной стороны, и собственником жилья, либо агентством недвижимости, либо застройщиком, с другой. В договоре прописывается цена объекта и оговариваются сроки выхода на подписание купчей. При этом покупатель вносит залог в размере 1-1,5% от стоимости жилья, обычно для квартиры достаточно €3000. Поскольку договор свидетельствует о намерениях подписантов совершить сделку, после его заключения объект снимается с продажи, его показы другим лицам прекращаются. Если покупатель решит отказаться от приобретения объекта, залог останется у продавца.

2. Подготовка к сделке

  • ОформлениеNIE

После того, как объект выбран, первым делом необходимо получить идентификационный номер иностранца (Número de Identificación de Extranjero, NIE). Без этого документа в Испании нельзя совершить ни одного юридически значимого действия — ни купить недвижимость, ни приобрести автомобиль, ни зарегистрировать компанию, ни открыть счет в банке (а это ваше следующее действие!).

NIE можно получить непосредственно в Испании либо в консульстве Испании в России. Необходимы: заполненное заявление, загранпаспорт и его копия, две фотографии 3 на 4 см, квитанция об оплате пошлины. Если запрос происходит в Испании, заявитель должен иметь действующую Шенгенскую визу и обратный билет. В соответствии с законодательством, номер присваивается в течение 5 рабочих дней, но на практике случаются задержки.

  • Открытие счета в испанском банке

Для покупки недвижимости потребуется открыть счёт в испанском банке. Он необходим для расчета с продавцом, а в дальнейшем — для уплаты налогов и коммунальных платежей. Открывать счет лучше в том банке, где вы собираетесь брать ипотеку. Если ипотека не нужна, выбор банка обуславливается только привлекательностью его тарифов на обслуживание счетов физических лиц. При открытии счета потребуются российский и заграничный паспорта и договор о резервации недвижимости. Российские граждане должны быть готовы к тому, что банк попросит детальную информацию о происхождении средств: справку о доходах или налоговую декларацию. Открытие счета обычно происходит в течение часа.

Полную инструкцию по открытию банковского счета в Испании можно найти по этой ссылке.

  • Проверка юридического статуса недвижимости

Процедура покупки недвижимости в Испании включает проверку юридического статуса недвижимости: какова её точная площадь, кто является собственником, нет ли неоплаченных счетов и долгов (они переходят к новому владельцу). Вся информация содержится в выписке из реестра недвижимости (Nota Simle), которую можно заказать лично или через интернет и получить в течение 1-2 дней.

  • Предварительный договор

Далее, если отсутствовал договор о резервации, происходит подписание предварительного договора. В нем указываются те же самые данные: цена, форма оплаты, срок совершения сделки. При этом покупатель вносит 10% от суммы, подлежащей оплате. Если он передумает приобретать эту недвижимость, залог останется у продавца. А если покупку заблокирует продавец, он выплатит покупателю залог в двойном размере.

  • Получение ипотеки (при необходимости)
Читайте также:
Удержание налога на доходы с иностранных работников в 2021 году

Многие россияне интересуются, как купить квартиру в Испании в ипотеку. Сегодня испанские банки готовы предоставить 50-60% от стоимости жилья на срок от 10 до 30 лет под 3,2-4% годовых. Таким образом, первый взнос составит около половины суммы или меньше. Оформление ипотеки связано с необходимостью предоставления различных документов о доходах, таких как справка с работы, налоговая декларация, выписка с банковского счета, бумаги о владении недвижимостью или акциями. Стоит помнить, что по общеевропейскому правилу выплаты по ипотеке не могут превышать 30% дохода. Иными словами, необходимо зарабатывать в 3 раза больше, чем составляет ежемесячный платеж.

Процесс оформления кредита занимает до одного месяца. Издержки заемщика выражаются в комиссии банка в размере 1%–2% и гербовом сборе в размере 0,1%-2% от суммы кредита. Отдельно оплачиваются оценка недвижимости (€200-€500) и ее страхование (€200-€300 в год для объекта средней ценовой категории).

Как приобрести недвижимости в Испании со скидками: пошаговая инструкция

О «банковской» или «залоговой» недвижимости в Испании знают все или почти все. Объекты, изъятые у неплательщиков ипотеки, банки продают с хорошими скидками – и это привлекает. Но покупка отчужденного жилья – не единственный способ стать собственником виллы или квартиры по выгодной цене. В этом материале – рассказ о еще одной, пока не такой раскрученной среди россиян схеме: покупка у банка с дисконтом долгов собственника недвижимости по кредиту. Пошаговая инструкция.

За годы кризиса, который в Испании длится с 2008 года, в стране появились сотни тысяч должников по ипотечным кредитам. Это люди или компании, которые в «тучные» годы приобрели с помощью заемных средств недвижимость, но из-за рецессии так и не смогли рассчитаться с кредитором.
Многие долговые объекты перешли в собственность к банкам, которые, в свою очередь, выставили их на продажу. Однако надо понимать, что такой вариант развития событий для банка не идеальный. Торговля недвижимостью для него – непрофильное занятие. К тому же, в сложившейся ситуации, когда рынок завален вакантными объектами, – оно может быть еще и невыгодным. Недвижимость может ждать своего покупателя годами, а банк все это время будет вынужден платить налоги и коммунальные платежи. В итоге не факт, что он сможет вернуть потраченные деньги.
Именно поэтому многие банки стремятся не переписать на себя права собственности на недвижимость, а уступить инвестору долги предыдущего владельца и сразу получить «живые» деньги.

Процесс покупки долга состоит из нескольких этапов:

Испанские банки выставляют на продажу долги собственников недвижимости по кредиту.
Инвестор (человек, например из России, желающий приобрести объект по цене намного ниже рыночной или, как минимум, увеличить вложенные деньги) изучает имеющиеся предложения.
Обсуждает с партнером (агентство недвижимости, которое специализируется на таких сделках) условия конкретной покупки.
Заключает договор с банком на покупку долга владельца недвижимости.
Ждет объявления даты публичного аукциона, на котором объект будет выставлен на торги.
После аукциона инвестор либо получает назад вложенные средства вместе с прибылью (стартовая цена недвижимости на аукционе назначается из учета долга, набежавших процентов, издержек и прочих побочных расходов), либо становится собственником недвижимости по выгодной стоимости (если на аукционе покупатель не найдется).

Рассмотрим каждый этап подробнее…


Этап первый: поиск информации и анализ предложений
Общей базы, где были бы собраны все объекты недвижимости в Испании, которые продаются по такой схеме – покупка долга, – нет. Находясь в России, самостоятельно отследить такие варианты сложно. Самый простой путь для инвестора – найти в Испании партнера, агентство недвижимости, которое занимается данной деятельностью, собирает информацию у банков и предоставляет покупателям актуальные предложения.
По этой схеме продаются все виды объектов, от студий до отелей, во всех регионах страны, от маленьких курортных поселков до столицы и других мегаполисов.
Alegria Properties S.L.: «Никаких ограничений по стоимости объектов, долги на которые банк хочет продать инвестору, нет. Это могут быть небольшие квартиры за €50 тыс. или многоэтажные здания ценой €25 млн. Например, сейчас мы имеем два апартамента на Коста-дель-Соль, две виллы в Марбелье, одну виллу в Эстепоне, два многоэтажных здания в центре Мадрида.
Что выгоднее покупать? Это зависит от целей и объема средств инвестора. Если стоит задача найти недвижимость для себя, надо выбирать объект, который с солидной вероятностью не будет продан на торгах и останется у инвестора. Если же цель заработать и избавиться от недвижимости, надо подбирать вариант, который точно уйдет на аукционе».

Этап второй: обсуждение условий конкретной сделки
Представим такую ситуацию. Собственник недвижимости не платит по кредиту на протяжении многих месяцев. Банк понимает, что от владельца денег он не получит, а терять, скажем, €250 тыс., которые должник не доплатил, совсем не хочется. Заниматься переводом недвижимости в собственные активы – не лучший вариант. Чтобы получить деньги сейчас, можно попробовать продать этот долг. Однако как заинтересовать инвестора? Ответ – дисконтом. Банк предлагает перекупить долг не за €250 тыс., а за €200 тыс. или даже дешевле.
Можно ли на этом этапе торговаться с банком и выбивать у него большую скидку? Как правило, это за вас делает испанский партнер.
Alegria Properties S.L.: «Наш партнер в Мадриде уже четыре года работает исключительно в этой сфере, выбирает наиболее ликвидные объекты и сам проводит переговоры с банком. Соответственно, клиент получает готовый продукт, с которым можно сразу работать. Предложение составляется так, чтобы с учетом дисконта и последующего роста долга инвестор в случае покупки недвижимости на торгах получил прибыль в размере до 100% от вложенного капитала. Конечно, это не всегда возможно, но если прогнозируемая прибыль не превышает 50%, мы не берем на реализацию такие объекты».
Главное условие для инвестора – внесение всей суммы долга сразу. Именно единовременная оплата позволяет претендовать на внушительную скидку.

(!) Также инвестор должен четко понимать, что пока недвижимость не поменяла собственника, осмотр или оценка объекта изнутри по закону невозможна.

Alegria Properties S.L.: «У нас есть фотографии квартиры или дома, свежие официальные документы о недвижимости, возможность подойти к объекту снаружи и оценить его состояние и окружающую обстановку. Таким образом, риск покупки «кота в мешке» невелик. Юридические и правовые аспекты этой сделки регламентированы законом и опасности для инвестора не представляют».

Этап третий: заключение договора на покупку долга владельца
Инвестор принимает решение о покупке долга. Далее его ждет простая процедура, состоящая из двух этапов. Первый – подписание договора с банком. Второй – внесение изменений в документ о собственности в раздел обременений – в качестве кредитодателя вместо банка записывается инвестор. Причем, собственник недвижимости остается должен новому кредитору столько же, сколько был должен банку (в нашем примере, €250 тыс.), несмотря на то, что инвестор заплатил меньше (€200 тыс.). Именно это нотариально зарегистрированное обременение и является гарантией для инвестора, который может сразу оценить свою минимальную прибыль.
Alegria Properties S.L.: «Подписание договора происходит у нотариуса так же, как оформление сделки купли-продажи любого другого объекта. Инвестор должен иметь средства, лучше всего на собственном счету в испанском банке. Оплата в Испании, как правило, производится в присутствии нотариуса в момент подписания договора посредством выставленного накануне банковского чека».
Эта сделка, как и любая другая с участием нотариуса, занимает один-два часа. Если инвестор заранее дал адвокату доверенность, его личное присутствие не обязательно. В момент подписания договора дополнительно оплачиваются услуги нотариуса, регистрация, а также налог на передачу прав собственности в размере 1% от цены недвижимости. Другие налоги на этом этапе не платятся. Если после аукциона недвижимость останется во владении инвестора, он должен будет внести все налоги, как при обычной покупке объекта.
Alegria Properties S.L.: «Комиссионные риэлтора при такой сделке оплачивает инвестор, и они во многом зависят от цены предлагаемого объекта. В любом случае, этот гонорар включен в ту цену, которая называется инвестору, а не приплюсовывается к ней».


Этап четвертый: подготовка публичного аукциона
Сразу после выкупа долга и оформления инвестора в качестве кредитодателя начинается подготовка публичного аукциона. В Испании, как и в любой другой стране, суды не привыкли торопиться. Поэтому этот процесс может занять от шести месяцев до года. Все это время нарастает пеня (на тех же условиях, которые были прописаны в договоре об ипотеке) и сумма, которую предыдущий владелец должен инвестору.
Alegria Properties S.L.: «В среднем, на подготовку аукциона уходит около восьми месяцев. На суд никто повлиять не может, разве что в сторону противоположную от желаемой».
При подаче в суд на должника инвестору необходимо оплатить судебный сбор, который зависит от размера долга. Перед аукционом необходимо произвести оценку стоимости объекта, которую также оплачивает инвестор (в зависимости от объекта – от €300 до €500). Также необходимо оплатить 0,5% от стоимости долга для регистрации обременения в реестре недвижимости.
Пока идет разбирательство, прежний владелец продолжает нести ответственность за недвижимость, т.е. оплачивает все налоги и коммунальные услуги. Теоретически за время подготовки аукциона он может «наскрести» денег и расплатиться с долгами.
Alegria Properties S.L.: «Для этого собственник должен будет оплатить весь свой долг банку и все набежавшие пени. Если он в состоянии это сделать, инвестор получит свой возросший капитал значительно раньше, не дожидаясь аукциона. Однако, на практике, такое почти никогда не случается».

Этап пятый: проведение аукциона и переход прав собственности
Определяется дата проведения аукциона, и объект выставляется на торги. Минимальная цена назначается из учета долга, набежавших процентов, издержек и прочих побочных расходов. Аукцион проходит в одном из залов суда. Участвовать в нем могут все, кто внесет определенный залог, демонстрирующий серьезность намерений. Инвестор также может принять участие в торгах, если хочет во что бы то ни стало оставить объект за собой. Если же он ориентирован в первую очередь на получение прибыли, то участие в аукционе в качестве зрителя – по желанию.
Alegria Properties S.L.: «Например, сейчас мы имеем на продажу виллу в Марбелье, которая оценена независимой компанией в €1 490 000. Инвестор может выкупить долги владельца перед банком за €560 000. На торги вилла будет выставлена за €800 000 (стартовая цена, которая учитывает все издержки). Таким образом, если вилла будет продана, то прибыль инвестора составит €240 000. В данном случае прибыль не самая высокая, зато практически гарантированная, так как в этом месте (первая линия гольф-поля, виды на море и 2 км от него) подобные виллы стоят в районе €2 000 000».
Возможно, что на аукционе недвижимость так и не найдет нового владельца (на практике, такое часто случается). В этом случае происходит переоформление прав собственности на инвестора, как при обычной сделке купли-продажи объекта вторичного рынка, и оплачиваются все соответствующие налоги. Они составляют 8% при цене объекта до €400 000, 9% при цене €400 000-700 000, а если выше этого – 10% от стоимости недвижимости.

(!) Инвестору стоит учитывать: объект может перейти к нему в собственность вместе с долгами за коммунальные услуги, если предыдущий владелец их не оплачивал. Однако сумма непредвиденных расходов не должна быть слишком большой – только то, что набежало за время подготовки аукциона. Потому что перед заключением договора с банком можно его обязать предоставить отчет по долгам за недвижимость.

Встает вопрос: а может ли предыдущий владелец отказаться выезжать из «долгового» дома?
Alegria Properties S.L.: «Мы берем на реализацию только «вторые» дома. Т.е. собственник имеет недвижимость, где он живет постоянно, а процедура отчуждения касается его «дачи». Конечно, конфликт исключить нельзя, но он решается в рамках закона гораздо проще, чем выселение «на улицу».

Итого
Покупка у банка долга владельца недвижимости может быть интересна инвестору, который:

1. Хочет приобрести ликвидный объект по цене, невозможной на «нормальном» рынке.
2. Готов ждать прироста капитала или перехода прав собственности в течение года.
3. Располагает необходимой суммой на основной взнос, судебные и другие издержки, не нуждается в кредитах или рассрочках.

Автор Анастасия Фалей
Фото Илья Огородников

Источник prian

«Заработать на недвижимости Испании: насколько сейчас это реально?»

Именно такой вопрос на днях мне задал один российский предприниматель, всерьез планирующий инвестировать в зарубежную недвижимость.

А и правда, реально ли сейчас заработать на недвижимости Испании? Казалось бы, все очевидно. Налицо кризис. Границы закрыты. Туристов нет. Сделок нет. Никто ничего не покупает, не сдает. Рынок замер. И торопливые заверения некоторых местных риелторов и экспертов рынка, как мантру повторяющих «Все будет хорошо!», только подливают масло в огонь!

Никто сейчас не возьмется со 100%-ной уверенностью предсказать, куда повернет рынок. Но чтобы обоснованно ответить на поставленный инвестором вопрос, давайте все-таки попробуем проанализировать основные известные сейчас факты и уже на их основе попытаемся спрогнозировать наиболее вероятный сценарий развития ситуации на рынке недвижимости Испании в обозримом будущем.

Итак, факт номер 1: Испания — одно из самых привлекательных туристических мест. В 2019 году Испания заняла второе место в мире по количеству посетивших ее туристов — 83,7 млн человек, а по уровню туристической инфраструктуры находится на первом месте (согласно рейтингу, опубликованному Всемирным экономическом форумом). За последние 20 лет страна, взявшая курс на развитие этого сектора экономики, вложила сотни миллиардов евро в развитие инфраструктуры. И никакой вирус не уничтожит прекрасно построенные аэропорты, дороги, отели, парки, пляжи, а также отреставрированные памятники архитектуры и истории.

Факт номер 2: сезон 2020 года для туристического сектора Испании уже потерян. По существующей на текущий момент информации, границы страны будут закрыты до конца лета. На долю въездного туризма приходится 12,3% экономики Испании, или почти €148 млрд. И даже если страну откроют для иностранцев раньше, туристическому сектору уже нанесен серьезный урон. По некоторым прогнозам, на восстановление прежнего уровня рынку потребуется около трех лет, а многие операторы заявляют, что не в состоянии пережить даже краткосрочное отсутствие туристов.

Факт номер 3: рынок недвижимости Испании неразрывно связан с туристическим потоком. Кто из нас, приехав хотя бы раз в эту теплую гостеприимную страну, не мечтал прикупить здесь квартиру или домик у моря? И многие так и поступили. На долю иностранцев приходится порядка 45% покупок недвижимости в курортных зонах страны. В основном это граждане Великобритании, Германии, России, Франции, Нидерландов и Швеции. Многие местные застройщики ориентируют свои проекты исключительно на них. Соответственно, закрытые границы, карантинные меры, да и смена планов и приоритетов самих иностранных туристов и покупателей вследствие ухудшения их благосостояния неминуемо отразятся на рынке курортной недвижимости. И не в лучшую сторону.

Факт номер 4: в Испании люди живут и отдыхают не только на Средиземноморском побережье. Многие, наверное, удивятся, но в Испании существует жизнь не только в прибрежных районах Валенсии, Каталонии и Андалусии. Говоря о существенном влиянии иностранного покупателя на рынок недвижимости, я имел в виду в большей степени курортное Средиземноморское побережье. Все-таки 87% всех сделок в стране приходится на самих испанцев. И несмотря на незначительное снижение цен в 2019 году, спрос как на покупку, так и на аренду недвижимости до марта 2020 года продолжал поступательно расти.

Еще один менее известный факт: Испания — страна с одним из наиболее высоких в Европе уровней внутреннего туризма. Развитая транспортная инфраструктура, природное и климатическое разнообразие, а также наличие огромного количества культурных и исторических памятников подвигли испанцев совершить 178 млн туристических поездок внутри страны в прошлом году. И все они где-то останавливались, ели и отдыхали.

И факт номер 5: 2020-й — это вам не 2008-й. Многие помнят, насколько сильно кризис 2008–2012 годов ударил по рынку недвижимости Испании. Можно пытаться проводить аналогии и строить прогнозы, исходя из вероятного повторения ситуации. Однако такое сравнение абсолютно некорректно: оба этих кризиса имеют разные причины, текущую экономическую ситуацию в стране и, соответственно, разные пути выхода и последствия. До марта 2020 года экономика Испании показывала устойчивые тенденции к дальнейшему росту. Случившийся кризис имеет ситуативный характер, и в нем нет экономической подоплеки, как в 2008-м. Правительство Испании выделило огромные средства на ликвидацию последствий пандемии. Финансово поддержало малый и средний бизнес. Гарантировало отсрочки по коммерческой аренде, налогам и социальным платежам. Банки максимально снизили кредитные ставки. Принят и начал реализовываться, хотя и несколько хаотично, план по «распечатыванию» страны из карантина. И несмотря на то что по экономике нанесен серьезный удар, уверен, страна достаточно быстро от него оправится.

Итак, проанализировав перечисленные факты, какие можно сделать выводы и прогнозы применительно к рынку недвижимости?

  1. Рост спроса и цен на городскую недвижимость. Ожидается рост спроса на недвижимость, расположенную в больших городах страны, таких как Мадрид, Барселона, Бильбао и Валенсия. Несмотря на их привлекательность для иностранного туриста, все это — крупные деловые, промышленные и логистические центры с большим количеством проживающего местного населения. Снижение ипотечных ставок и финансовые вливания в экономику должны положительно отразиться на покупательной способности испанцев, что приведет к росту спроса на жилую недвижимость в больших городах. Причем как для проживания, так и для инвестирования. После выхода страны из карантина значительная часть испанцев, потерявших работу, будут искать ее в крупных деловых центрах. Еще до марта 2020 года существовал высокий неудовлетворенный спрос на арендную городскую недвижимость в целом в Испании. Существующая ситуация грозит его только увеличить, что повлечет за собой и рост цен на аренду квартир.
  2. Существенное падение спроса на курортную недвижимость. Сильнее всего ситуация затронет рынок курортной недвижимости Средиземноморского побережья Испании. В первую очередь это коснется спроса, напрямую зависящего от восстановления иностранного турпотока. Существующий отложенный спрос, скорее всего, не будет реализован в полном объеме по причине изменения финансового положения многих потенциальных покупателей. Как долго продлится это ситуация и насколько сильно упадет спрос, зависит в основном от действий разных стран по открытию границ, а также от уровня падения благосостояния граждан Великобритании, Германии, России, Франции, Нидерландов и Швеции.
  3. Недолгое падение цен на курортную недвижимость. Вслед за спросом упадут и цены на курортную недвижимость. Первыми «дрогнут» существующие владельцы арендных квартир и апартаментов, срочно пытающиеся поправить финансовое положение за счет продажи своей недвижимости у моря, переставшей приносить доход. Первичный рынок окажется более стойким. В целях недопущения неконтролируемого падения цен застройщики займут в этом вопросе консолидированную позицию. И сейчас это им сделать гораздо проще: многие не имеют такой кредитной нагрузки, как во время кризиса 2008–2012 годов, и в состоянии обеспечивать или реструктуризовать свои кредиты, а отсутствие заложенной баснословной маржи не позволит им опустить цены более чем на 10%. Падение, безусловно, произойдет, но, скорее всего, окажется локальным и краткосрочным. Объем дисконтированных ликвидных квартир будет достаточно быстро выкуплен инвесторами, верящими в потенциал рынка и способными за счет собственных ресурсов и более низкой цены покупки переждать временное отсутствие спроса. И отсюда можно сделать еще один вывод:
  4. Появление на рынке бóльшего количества квалифицированных инвесторов. Ожидание падения цен на недвижимость при условии относительно скорого возврата, а по некоторым прогнозам и увеличения спроса, не может не вызвать интерес к рынку со стороны крупных инвесторов. Уже сейчас многими брокерами, представителями банков и консультантами по инвестициям фиксируется рост запросов на подбор крупных лотов дисконтированной доходной недвижимости в курортных местах и крупных городах Испании. При этом зачастую инвесторы говорят о планах по использованию рыночного затишья для проведения реконструкций и ремонтов в купленных квартирах, что должно повысить их стоимость и арендный потенциал. Некоторые планируют создание собственной системы управления недвижимостью, чтобы сократить операционные затраты и увеличить маржинальность арендного бизнеса.
  5. Дисконт на объекты HoReCa на Средиземноморском побережье. По похожему с рынком курортной жилой недвижимости сценарию, скорее всего, будет развиваться и ситуация на рынке недвижимости туристической инфраструктуры и общепита. Очевидно, что далеко не все владельцы отелей и ресторанов на Средиземноморском побережье будут в состоянии пережить длительное отсутствие массового иностранного туриста. Это подтверждают и начавшиеся появляться на рынке предложения по продаже отелей с дисконтом до 15% от докризисной цены. Крупные гостиничные сети и инвестиционные фонды также активизировались в поисках таких объектов. Однако количество отелей в любом случае ограничено, и существующее «инвестиционное окно» достаточно быстро закроется.
  6. Рост спроса на объекты HoReCa в районах внутреннего туризма. В то время, когда владельцы отелей на Средиземноморском побережье считают убытки от потерянного летнего сезона, их коллеги внутри страны смотрят в будущее достаточно оптимистично. Уже сейчас в разных провинциях начинают открываться отели, бары и рестораны, хотя и со многими ограничениями. В конце июня, к началу сезона отпусков и школьных каникул, жизнь внутри Испании должна полностью вернуться в нормальное русло. И нет сомнений, что первое, что сделают любящие путешествовать испанцы, — поедут с семьей в отпуск в одно из популярных мест внутри страны. Осознавая угрозу потери всей туристической отрасли, правительство Испании заявляет о всесторонней поддержке предприятиям, направленным на развитие внутреннего туризма. Соответственно, любые инвестиции в данное направление становятся крайне привлекательными в ближайшей перспективе.

А теперь отвечу на вопрос, заданный в самом начале: заработать на недвижимости Испании: насколько сейчас это реально? Это более чем реально.

Но, как и всегда при принятии важных решений, нужно знать ответы на три ключевых вопроса: что, где и когда.

Что покупать? Где покупать? Когда покупать?

Если мотивацией к покупке квартиры или дома в Испании является мечта о летнем отдыхе с детьми на теплом Средиземном море, то не стоит никого слушать, а нужно смело покупать то, что нравится! Зачастую хорошее самочувствие, настроение и время, проведенное с семьей, стоят всех денег мира. Тем более что, немного подождав и помониторив рынок, можно будет найти хорошую квартиру на вторичном рынке по очень привлекательной цене.

Если же целью покупки является доход, причем достаточно быстрый, то такому инвестору можно рекомендовать обратить внимание на отдельные квартиры в крупных городах Испании. Вероятно, цены там будут выше, чем на море. Но в случае приобретения жилья, расположенного в хорошей локации и нуждающегося в ремонте, после проведения соответствующих работ доходность от аренды такой недвижимости при стабильном потоке может составлять порядка 8–10% годовых, а в случае срочной перепродажи — от 15% до 20% на вложенные средства.

Квалифицированным же инвесторам можно рекомендовать инвестирование в следующие проекты:

  • выкуп крупных лотов готового жилья в курортных зонах с перспективой получения арендного дохода в течение двух-трех лет;
  • выкуп отелей и иных объектов туристической инфраструктуры на Средиземноморском побережье Испании;
  • новые девелоперские проекты в крупных городах Испании, таких как Мадрид, Барселона, Бильбао и Валенсия, и направленные на удовлетворение локального спроса;
  • выкуп действующих и строительство новых объектов туристической инфраструктуры, направленных на удовлетворение внутреннего спроса;
  • объекты коммерческой недвижимости (супермаркеты, офисы, склады, рестораны), имеющие долгосрочные фиксированные арендные контракты.

И при любом выборе стоит помнить, что «инвестиционное окно» в Испании в этот раз будет широким, но недолгим.

Что стоит ожидать при покупке недвижимости в Испании

Испания – колоритная европейская страна, давно полюбившаяся нашим соотечественникам. Испания сочетает в себе все плюсы пляжного, активного и культурного отдыха. Роскошное море, цепочки золотистых пляжей, богатая история, потрясающая архитектура.

Можно долго перечислять достоинства испанского королевства, делающие страну крайне привлекательной для посещения и, конечно, приобретения недвижимости.

В этой статье мы расскажем о перспективах испанской недвижимости, о том, насколько выгодно приобретение площади и какие подводные камни могут подстерегать покупателей во время сделки.

Недвижимость в Испании обладает огромным арендным потенциалом: приобретая площадь для постоянного или временного проживания, сдачи в аренду (туристический поток стабилен в любое время года) или для инвестирования средств, вы в любом случае останетесь в плюсе (за 2018 год стоимость жилья среднего уровня выросла на 8,4%.

Помимо этого, жильё в Испании обладает еще несколькими весомыми преимуществами.

В первую очередь, обладая недвижимостью на территории Испании, иностранному гражданину будет гораздо проще получить вид на жительство (при подтверждении материальной состоятельности и наличии стабильного источника дохода). Если же вы покупаете дорогую недвижимость (стоимостью более 500 000€), то у вас появляется право на оформление золотой визы (тогда ВНЖ получает вся семья, а через 5 лет каждый член семьи сможет жить, работать или учиться в любой стране Евросоюза). Еще одним весомым преимуществом является то, что покупать квартиру в Испании безопасно на любой стадии строительства, ведь до момента сдачи дома в эксплуатацию деньги вкладчиков хранятся в банке, а не перечисляются застройщику. К слову о банках: минимальная ипотечная ставка в Испании – 2,59% годовых. Это настоящий исторический минимум по ипотечным кредитам.

Испанское жилье не лишено и недостатков. Например, оно требует круглогодичных расходов на оплату услуг кондоминиума, налога на недвижимость, налога на доход нерезидентов, плату за страховку, сигнализацию (если есть) и т.д. И, конечно, на постоянной основе придется оплачивать коммунальные платежи. Интересно то, что даже если в квартире никто не живет и расхода воды/электроэнергии нет, платить абонентскую плату коммунальным службам все равно придется. Еще одним минусом являются сложности со сдачей площади в аренду. Перед сдачей владельцу придется получить туристическую лицензию, а затем на постоянной основе выплачивать налоги с доходов. Кстати, нелишней будет и страховка от недобросовестных арендаторов, которая, естественно, тоже не бесплатна.

Для совершения хоть сколько-нибудь значимой юридической или финансовой сделки в Испании вам потребуется идентификационный номер иностранца – NIE. Его получением следует озаботиться в первую очередь, ведь время изготовления NIE может занять до двух месяцев. Кстати, оформить NIE можно в испанском консульстве в России. Затем обязательно откройте счет в испанском банке и, как только будет возможно, предупредите банк о готовящемся переводе, чтобы его не заблокировали из-за большой суммы. Чтобы не «потерять» понравившийся вариант площади, подпишите договор резервирования для новой недвижимости или предварительный договор для вторичной недвижимости. Согласно этим договорам вы будете должны внести 3000-6000€ залога, после чего выбранный объект уберут из общего доступа и перестанут показывать другим покупателям. Перед обращением к нотариусу не забудьте взять «чек на оплату». Если жилье берется в ипотеку, то чек берется от имени застройщика.

Самая распространённая проблема – обременения. Если не хотите выплачивать чужие долги, то настоятельно советуем запросить выписку из реестра собственности. Также среди прочих предложений вам могут попасться очень дешевые и, на первый взгляд, выгодные варианты. Увы, бесплатный сыр бывает только в мышеловке, а дешевое жилье скорее всего имеет какие-то ограничения (нельзя сдавать в аренду, перепродавать и т.д.). На самом деле, если вы не являетесь хорошо подкованным в испанском законодательстве человеком, то лучше всего обратиться за помощью к надежным риэлторам или и вовсе проводить сделки с адвокатом.

Выбирать город, в котором будет куплено жилье, следует исходя из целей покупки. Для инвестирования лучше всего подходит недвижимость в Мадриде или Барселоне (средняя цена за метр – 4200€), для отдыха или сдачи в аренду присмотритесь к жилью на Майорке (3000€ за метр), Ибице или в мелких курортных городах Коста Бравы и Коста Дорады (от 1000€ за метр). Место приобретения квартиры для постоянного проживания лучше всего выбирать, исходя из личных предпочтений и потребностей.

В целом, плюсы приобретения жилья в Испании явно преобладают над минусами. Учитывая простоту оформления купли-продажи жилья, востребованность площади и развитость страны, Испанию можно смело назвать одной из лучших стран для покупки жилья.

Покупка жилья в Испании: лайфхаки и подводные камни

Перед тем как получить на руки заветные ключи от дома/квартиры и документы о собственности, покупателям предстоит пройти нелегкий путь: выбрать жильё, решить финансовую сторону вопроса и разобраться с процедурой оформления. Не стоит также забывать про налоги и другие затраты по содержанию.

Какие нюансы стоит учитывать при выборе и покупке жилья, и какие «подводные камни» подстерегают иностранных покупателей на рынке испанской недвижимости, мы расскажем в нашем материале.

Их нравы

Другая страна — это другой язык, культура и люди. А также непонятное законодательство и странные (на наш взгляд) предпочтения. Так что перед тем, как выбирать свой дом или квартиру, следует тщательно изучит испанские нравы. Лучше всего будет выбросить из головы стереотипы и вникнуть в местные особенности. В пример приведем самые известные и распространённые.

Первый и последний — предлагать!

В России мы привыкли видеть объявления о покупке квартиры не только на специализированных площадках, но и на подъездах, заборах, столбах — везде, где только можно. И часто в конце стоит подпись: «Первый и последний этажи — не предлагать».

Для нас с вами такое пожелание вполне очевидно. С квартирой на первом этаже ты обрекаешь себя на грохот подъездных дверей, городскую пыль, соседство с подвальными помещениями и другие «прелести». А те, кто живут на последних этажах, рискуют пострадать от протёкшей крыши, долго ждут лифта и летом жалуются на невыносимую жару.

У испанцев же всё наоборот. Крайние этажи вполне востребованы, а некоторые специально охотятся именно за ними. В чём же дело? Квартиры на нижнем этаже называются bajo и имеет персональный выход во двор с территорией для сада и парковочным местом. Стоят они примерно на 20% дороже квартир со второго по предпоследний этажи.

А хозяева жилья на самом верху — atico, часто имеют просторную террасу с красивым панорамным видом. Там можно устроить зону для барбекю, поставить обеденный стол или повесить гамак.

Обратная сторона первой линии

Расположение на первой линии от моря считается самым престижным. Но не многие лично сталкивались с проблемами этой локации. В городах Испании пляж — это самая оживленная часть. Соответственно, там круглые сутки шумят толпы туристов, а по ночам из баров и кафе раздаются развесёлые песни и крики. Вряд ли кому понравится такое соседство.

К тому же, поддержание порядка в жилище будет довольно затратным. Близость к морю вызывает повышенную влажность, а зимой «радует» пронизывающим ветром. Если во время не принять меры, из-за всего этого получаем грибок, ржавчину и песок по всему дому.

Хороший вид

Красивая панорама, открывающаяся из окон, не только дарит эстетическое удовольствие, но и имеет свою цену. Так, недвижимость с фронтальным видом на море может стоить на 30% дороже того же самого, но с боковым видом.

А если ваши окна выходят на глухую стену соседней многоэтажки, цена будет почти в два раза ниже, чем на противоположной стороне.

Трудности выбора

О том, как выбирать жильё, существуют сотни инструкций и руководств. Где-то советую составить таблицу с критериями и выставлять баллы, где-то –запоминать зрительный образ и прислушиваться к сердцу. Мы не будем перечислять все нюансы, но обратим внимание на главный вопрос – зачем?

Первым делом следует понять, для чего вы хотите купить жилье в Испании. Вот самые распространенные варианты:

  • Ездить с семьей на море в отпуск или на каникулы
  • Переехать в Испанию на ПМЖ
  • Обеспечить жильем ребёнка, который поступил в испанский ВУЗ
  • Совершить выгодную инвестицию
  • Подыскать спокойную квартиру/домик для родителей-пенсионеров

Когда вы определитесь с целью покупки, тогда критерии, по которым стоит выбирать, сразу станут очевидными. Например, если вы собираетесь отдыхать в Испании две-три недели в году, стоит выбирать квартиру в пешей доступности от пляжа. Тогда вам не придётся долго идти до моря и тратиться на обслуживание жилья.

Если же вы едете в Испанию на ПМЖ, вам наверняка захочется иметь личное пространство и зелёную зону рядом с домом. Тут удачным вариантом будет таунхаус или бунгало с участком. Причем желательно в закрытом жилом комплексе, чтобы вас не беспокоили туристы. Если же вы хотите на этих туристах заработать, покупайте арендное жилье с несколькими спальнями одновременно недалеко от моря и культурных объектов.

Кредит

После того, как выбор сделан, некоторые обнаруживают, что на покупку банально не хватает денег. Благо, в случае с Испанией это не беда — банки страны предлагают своим клиентом ипотеку на лояльных условиях. Ставки намного ниже, чем в России. К тому же, не требуется поручительства, а гарантом выплат является само жильё.

Испанские банки при выдаче ипотеки обычно соглашаются внести за клиента от 50% до 70% всей стоимости дома или квартиры. Размер ставки обычно составляет 3%-3,4%, а срок выплат можно растянуть на 20 лет. Неплохо, правда?

Процесс покупки

Первым делом делом любому приезжему в Испании надо получить NIE (Número de Identificación de Extranjero) — идентификационный номер иностранца. Этот документ дает право совершать в стране любые финансовые операции. Оформляется он не сложно — нужна копия загранпаспорта, фотографии 3 на 4 сантиметра и справка об оплате госпошлины. Ждать около пяти дней.

Расчет с продавцом осуществляется через банк, который проверит статус недвижимости (на предмет залогов и неоплаченных счетов). Здесь россиян попросят предоставить справку 2-НДФЛ за предыдущий год, а бизнесменов — приложить налоговую декларацию.

Договор купли-продажи

После этого можно в присутствии юриста подписывать договор купли-продажи. Когда деньги окажутся на счету продавца, свою подпись кроме покупателя должны поставить как сам владелец недвижимости, так и компания-застройщик.

Регистрационные сборы

Теперь у вас есть 30 дней, чтобы оплатить налог и регистрационные сборы. К ним относится НДС и гербовый сбор (10,5% — 11,5% от стоимости жилья) и прочие мелкие расходы для оформления бумаг (около 0,2%). После этого примерно через два месяца вы сможете получить свидетельство о праве собственности.

Содержание жилья

Когда вы стали счастливым обладателем жилья на испанском берегу Средиземного моря, не спешите впадать в эйфорию и тратить оставшиеся деньги. Вам ещё предстоит раскошелиться. Например, на страховку. В случае с кредитом она обязательна — жильё защищают от стихийных бедствий, бытовых возгораний и аварий на сетевых коммуникациях. Стоит страховка около 300 евро в год.

Не менее 1000 евро в год обойдутся газ, вода и электричество. Немногим меньше — интернет, телевидение и мобильная связь. Если вы купили дом, будьте готовы к затратам на содержание территории, а это услуги садовника, мусорщика и чистильщика бассейна (впрочем, вы можете делать все это своими руками).

Есть и другие способы сэкономить — например, установить энергосберегающие бойлеры и кондиционеры. А ещё лучше, если все бытовые приборы будут работать от энергии солнечных батарей, расположенных на вашей крыше. С этим ресурсом проблем как раз быть не должно — благо в Испании бывает более 300 солнечных дней в году.

Порядок приобретения недвижимости в Испании в 2021 году

Покупая недвижимость в Испании, необходимо знать информацию о процедуре и условиях приобретения жилья. В данной статье мы расскажем, как купить жильё в Испании. Многие иностранцы хотят купить недвижимость в Испании, чтобы жить в стране с отличным климатом и гастрономией, впечатляющими пляжными и горными ландшафтами. Однако в каждой стране процесс покупки жилья имеет свои особенности.

Содержание

  • Стоимость жилья в Испании
  • Агентства недвижимости в Испании
  • Требования к покупке жилья в Испании для иностранцев и граждан России
  • Документы, необходимые для покупки жилья в Испании
  • Рекомендации по безопасному вложению инвестиций в испанскую недвижимость
  • Оплата покупки
  • Процедура оформления недвижимости в Испании
  • Список расходов, с которыми придется столкнуться
  • Можно ли провести сделку с испанской недвижимостью удаленно
  • Как купить недвижимость в Испании гражданину России
  • Покупка недвижимости в Испании: плюсы и минусы
  • Поможем вам стать владельцем недвижимости в Испании

СТОИМОСТЬ ЖИЛЬЯ В ИСПАНИИ

Стоимость может сильно варьироваться в зависимости от области Испании. Средняя цена испанского жилья – около 1886 евро за квадратный метр.

В крупных городах, таких как Мадрид и Барселона, и туристических районах цена на жилье намного выше. Так, в среднем квадратный метр в Мадриде стоит 3.122 €/м², в Барселоне – 3.077 €/м², в Севилье – 1.588 €/м², в Валенсии – 1.435 €/м², в Толедо – 963 €/м². Самые дешевые города Испании для покупки жилья обычно расположены во внутренних районах. Три города с самыми низкими ценами за квадратный метр (около 550 €/м2) – Альбокс, Коллапсара и Бенавенте.

АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ

Сейчас можно самостоятельно искать и покупать недвижимость в Испании в любом городе с помощью интернета и выбирать подходящие варианты, которые предлагает рынок недвижимости. Однако хорошим способом начать поиск жилья в Испании остается обращение в проверенные агентства по недвижимости в Испании.

ТРЕБОВАНИЯ К ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ В ИСПАНИИ ДЛЯ ИНОСТРАНЦЕВ И ГРАЖДАН РОССИИ

При покупке жилья в Испании иностранцами, не существует никаких ограничений для граждан ЕС или живущих за его пределами.

Единственное требование для процедуры приобретения недвижимости в Испании, которое необходимо выполнить, – запросить NIE (идентификационный номер иностранца). Особенности при покупке недвижимости в Испании иностранцами сводятся к наличию NIE, который будет служить для подтверждения личности покупателя при заключении договора купли-продажи и уплате соответствующих налогов. С помощью этого документа можно выполнять такие простые и основные процедуры, как открытие счета в банке, покупка дома, автомобиля или какого-либо товара. Можно подать заявку по форме EX-15 на получение NIE в местном полицейском участке или в посольстве Испании любой страны.

ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ПОКУПКИ ЖИЛЬЯ В ИСПАНИИ

Процедура покупки недвижимости в Испании подразумевает обязательное наличие следующих документов:

  • сертификат энергоэффективности;
  • нотариальный акт;
  • договор купли-продажи;
  • сведения из государственного кадастра недвижимости;
  • налог на недвижимость (IBI);
  • налог на добавленную стоимость;
  • нота симпле (официальная выписка из Регистра Собственности Испании), подтверждающая право собственности на недвижимое имущество;
  • договор аренды.

РЕКОМЕНДАЦИИ ПО БЕЗОПАСНОМУ ВЛОЖЕНИЮ ИНВЕСТИЦИЙ В ИСПАНСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

Многие задаются вопросом, как стать собственником испанской недвижимости и провести безопасную сделку. Вот несколько советов:

Если имущество или жилье принадлежит частному лицу, необходимо проверить:

  • идентификационный номер реестра жилья и зарегистрированного имущества, чтобы идентифицировать владельцев имущества и проверить, что всё в порядке;
  • числятся ли долги за имуществом (куплено в ипотеку или в залог, оплата коммунальных услуг);
  • нота симпле в офисе земельного реестра, подтверждающую право собственности на имущество;
  • в мэрии города, осуществление платежей IBI (налоги на недвижимость) или сбор мусора;
  • наличие обязательного энергетического сертификата.

Если жилье принадлежит застройщику:

  • Необходимо и важно проверить статус утверждения проекта, лицензию на строительство, регистрацию жилья и сертификат соответствия помещения требованиям пригодности для проживания.
  • На месте рекомендуется проверить определенные аспекты, такие как страхование от скрытых дефектов, наличие кооперативов и другое.

При долевом строительстве важно:

  • одобрение городского совета, лицензия на строительство, сертификат пригодности здания;
  • занесение здания в реестр недвижимости;
  • сертификат из испанского реестра коммерческих организаций.

Также необходимо проверить:

  • общие планы здания, в котором находится покупаемая квартира, инфраструктуру;
  • текущую цену, в которую входит общая цена с НДС, прочие платежи, связанные с продажей недвижимости.

ОПЛАТА ПОКУПКИ

Как купить недвижимость в Испании и какой выбрать способ оплаты – наиболее интересующие инвесторов вопросы.

Испанские банки предлагают кредит иностранцам, не проживающим в стране, кроме того, специально для них зарезервированы ипотечные кредиты. Платежи, как за имущество, которое вы покупаете, так и за административные расходы, как правило, должны быть в евро. Многие покупатели, мелкие или средние инвесторы, поводят платежи непосредственно с продавцом и оперативно оформляют покупку недвижимости за наличные. В таких случаях закон 7/2012 от 29 октября ограничивает суммы при совершении транзакций в Испании. Для тех, кто не является налоговым резидентом, эта сумма составляет 15.000 €. Таким образом, если деньги поступают из-за границы, придется делать международный банковский перевод. За совершение перевода из иностранного банка будет взиматься очень высокая комиссия. Важно выбрать надежный и удобный банк, который больше всего подходит для совершения покупки.

Покупатель должен оплатить все расходы при сделке купли-продажи недвижимости в Испании:

  • обращением в Бюро услуг в случае запроса ипотеки;
  • уплатой налогов;
  • составлением нотариального акта;
  • оплатой налога на добавленную стоимость

ПРОЦЕДУРА ОФОРМЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ

Необходимо знать, как выгодно и правильно купить жильё в Испании, чтобы сделка принесла наибольшую выгоду. При этом этапы покупки недвижимости в Испании включают оформление и подготовку необходимых документов, и выполнение следующих шагов:

  1. Выбрать недвижимость, в некоторых случаях можно подписать договор задатка и заплатить процент от окончательной цены. Это соглашение, по которому обе стороны обязуются завершить покупку-продажу в ближайшее время. Обычная сумма задатка или депозита составляет 10% от стоимости жилья.
  2. С помощью Земельного кадастра убедиться, что имущество принадлежит продавцу и что оно свободно от административного бремени или ипотеки.
  3. Открыть счет в испанском банке. Для оплаты жилья и расходов, связанных с покупкой, очень хорошо иметь банковский счет в местной валюте Испании.
  4. Выбрать местного адвоката для консультаций.
  5. Получить NIE.
  6. Подписать договор купли-продажи и оплатить оставшуюся сумму.
  7. Зарегистрировать имущество на свое имя и оплатить соответствующие административные расходы.
  8. Оформить акт в Земельном реестре, внести изменения в данные о праве собственности и найма.
  9. Оплатить налоги и расходы, связанные с покупкой. Как правило, расходы будут варьироваться в зависимости от цены транзакции. Они обычно достигают от 10% до 13% от покупной цены. Если сделка проводится через риелтора, плату за нее будет нести покупатель.
  10. Оплатить ежегодные налоги для владельцев испанской недвижимости.

Данные этапы процедуры покупки недвижимости помогут вам структурировать процесс приобретения жилья.

СПИСОК РАСХОДОВ, С КОТОРЫМИ ПРИДЕТСЯ СТОЛКНУТЬСЯ

Покупатель неизбежно сталкивается со следующими расходами:

  • Налог на передачу имущественных прав (ITP): от 6 до 10%, зависит от каждого автономного сообщества. Оплачивается только при приобретении вторичного жилья.
  • Налог на добавленную стоимость (НДС): 10% от стоимости имущества. Применяется только при покупке нового жилья.
  • Налог на удостоверенные юридические акты (IAJD): от 0,5 до 1,5%.
  • Нотариальные расходы: от 0,03 до 0,45%.
  • Регистрационные сборы: от 0,02 до 0,18%.

НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В ИСПАНИИ ДЛЯ ИНОСТРАНЦЕВ

Налоги на недвижимость в Испании для нерезидентов становятся больше, чем для резидентов. Так, нерезиденты, которые становятся владельцами жилья в Испании, должны оплачивать 2% его кадастровой стоимости, к которой применяется налоговая ставка в размере 19% для жителей ЕС, Исландии и Норвегии и 24% для остальных налогоплательщиков. Покупка недвижимости в Испании нерезидентом страны при условии, что жилье является инвестицией и сдается, то доход от его аренды будет полностью облагаться ставками налогообложения (19% для жителей ЕС, Исландии и Норвегии; 24% для остальных). Подача подоходного налога для нерезидентов (IRNR) производится ежегодно.

МОЖНО ЛИ ПРОВЕСТИ СДЕЛКУ С ИСПАНСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ УДАЛЕННО?

Столкнувшись с ограничениями, связанными с пандемией Covid-19, многие прибегают к дистанционным технологиям, позволяющим совершать, например, сделки с квартирами в Испании. Хотя этот вариант и эффективен, но подходить к нему следует с осторожностью, так как существует риск стать жертвой мошенничества.

Рекомендации по покупке и оформлению недвижимости в Испании в 2021 году удаленно:

  1. Посещать надежные порталы недвижимости.

Эти платформы очень полезны при поиске недвижимости через интернет, поскольку предлагают выбрать местоположение, ценовой диапазон или продавца из спектра постоянно обновляющихся предложений.

Нанять агента по недвижимости.

Следует найти агентство недвижимости. Важно, чтобы оно было зарегистрировано и сертифицировано, имело опыт дистанционной продажи жилья.

Совершить удаленный визит.

Для виртуального тура будет полезно составить интересующие и заранее подготовленные вопросы о недвижимости.

Убедиться, что документация в порядке.

Чтобы выставить на продажу дом или квартиру, владелец должен иметь документы в Государственном реестре собственности. Необходимо проверить отсутствие непогашенных долгов или юридических проблем с Министерством финансов или другими финансовыми учреждениями.

Выбрать подходящий способ оплаты.

Очень важно выбрать способ, соответствующий возможностям и бюджету покупателя. Для этого необходимо найти подходящую процентную ставку, срок и определить схему финансирования или софинансирования.

Провести сделку дистанционно.

Технологии позволяют заключать сделки дистанционно, поскольку агент может отправить вам необходимую документацию с помощью различных цифровых средств. Например, договор купли-продажи может быть подписан с помощью системы электронной подписи. В этом процессе важно нанять адвоката, который будет давать советы по сделке и удостоверит ее законность.

КАК КУПИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ В ИСПАНИИ ГРАЖДАНИНУ РОССИИ

Покупателями испанской недвижимости часто становятся граждане России, так как Испания является притягательной страной для инвестирования. Остановимся на вопросе как купить недвижимость в Испании россиянину.

Особенности приобретения испанской недвижимости россиянами:

  • необходимо соблюдать законодательные нормы двух стран – России и Испании,
  • в случае ипотеки, испанские банки одобрят финансирование лишь 50-60% сделки под 2,-3,5% годовых,
  • во время подписания договора необходимо участие аккредитованного переводчика.

Основные этапы при покупке недвижимости в Испании гражданином России:

  • выбор объекта недвижимости,
  • подготовка документов,
  • составление договора купли-продажи,
  • оплата, смена владельца в Регистре собственности.

Итак, мы ответили на вопрос как приобрести недвижимость в Испании.

ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ: ПЛЮСЫ И МИНУСЫ

Можно выделить ряд недостатков владения недвижимостью.

  1. Затраты на содержание жилья (оплата коммунальных платежей, ремонт и т. д).
  2. Оплата ежегодных налогов собственников жилья в Испании.
  3. Бюрократия испанских банков.

Достоинства покупки недвижимости в Испании:

  1. Получение ВНЖ или Золотой визы в Испании.
  2. Выгодное инвестирование в случае с туристической недвижимостью (до 6-7% годовых).
  3. Прозрачность заключения сделки купли-продажи.
  4. Наличие в собственности жилья в курортной стране.

ПОМОЖЕМ ВАМ СТАТЬ ВЛАДЕЛЬЦЕМ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ!

Вы можете обратиться в нашу компанию для подбора недвижимости и организации переезда на ПМЖ в Испанию. Начните путь к мечте прямо сейчас!

Как купить недвижимость в Испании. 10 этапов процесса покупки недвижимости

Поделитесь статьей

Несомненным плюсом приобретения испанской недвижимости является не только великолепие самой страны и все преимущества, которые она предоставляет будущим собственникам, но и сам процесс покупки. Он интуитивно понятен, надежен с юридической точки зрения и занимает немного времени. Узнаем, какие основные этапы придется пройти каждому, кто принял решение купить недвижимость в Испании.

1. Выбор агентства недвижимости

Словно надежный попутчик в путешествии, представитель риэлторского агентства должен сопровождать покупателя на каждом этапе покупки зарубежной недвижимости. Принимая решение приобрести жилой или коммерческий объект в другой стране, мы ступаем на незнакомую территорию — поэтому необходимо заручиться помощью специалистов уже на этапе поиска объекта. Иностранец не может владеть всеми деталями процесса покупки, знать тонкости испанского законодательства или традиции взаимодействия продавец-покупатель.

Сотрудничество с профессиональным агентством недвижимости — это гарантия «прозрачной» и юридически надежной сделки, верного расчета всех дополнительных плажетей на обслуживание недвижимости и уплату налогов, а также качественного постпродажного обслуживания. Поэтому если вы вводите в поисковике запрос «Как купить недвижимость в Испании гражданину России», то на него может быть только один ответ: «Обратившись в надежное агентство недвижимости».

Характеристики надежного агентства зарубежной недвижимости

  • Прежде всего, риэлторское агентство должно иметь внушительный опыт работы на территории Испании;
  • Компания должна располагать действующим офисом или офисами в разных регионах страны, открытыми в рабочие часы;
  • Сотрудники компании говорят на нескольких языках и работают в соответствующих их должности департаментах агентства;
  • Агентство недвижимости представлено в интернете хорошим, максимально наполненным функциональным сайтом с полным списком контактов;
  • Все указанные контакты должны быть «рабочими». Сотрудники агентства оперативно отвечают на звонки и сообщения клиентов;
  • Испанское агентство недвижимости должно иметь внушительное портфолио объектов в разных регионах страны;
  • Крупные агентства, как правило, публикуют объявления на ведущих порталах недвижимости в тех странах, где сосредоточена их основная клиентская аудитория.

2. Расчет бюджета

Точно составленный бюджет — ключевой ответ на вопрос о том, как купить недвижимость в Испании россиянину. Покупка недвижимости в Испании может без ограничений осуществляться иностранными гражданами, как на физическое, так и на юридическое лицо. Но даже если бюджет покупателя совершенно не ограничен, ему необходимо заранее рассчитать все затраты. Так он сможет сопоставить свои возможности с желанием регулярно тратить определенные суммы.

Помимо стоимости объекта, которая будет указана в договоре, необходимо включить в бюджет сумму на совершение сделки, оплату налогов, взносов по ипотечному займу, если он потребуется, а также четко рассчитать дальнейшие затраты на содержание недвижимости, включая ежегодные и ежемесячные платежи. «Дополнительный» бюджет зависит от множества факторов — типа объекта, его расположения и основных характеристик. Рассчитать все суммы максимально реалистично поможет представитель выбранного вами агентства недвижимости.

3. Выбор объекта недвижимости

Сложно переоценить важность процесса выбора своего «второго дома» в Испании. Основной совет, который дают эксперты на этом этапе, — «отключить» эмоции и рационально сопоставить свои цели с характеристиками будущего объекта. Прежде всего нужно правильно выбрать расположение дома или апартаментов. Для тихой семейной жизни будут подходить одни регионы, курорты и города, для выгодной аренды — другие, для расслабленного отдыха в компании друзей — третьи. Помочь определить собственные цели и подобрать «под них» идеальный объект поможет профессиональный риэлтор.

Как правило, покупатели сначала находят объекты в интернете — предложения от нескольких агентств недвижимости. Но принимать решение о покупке необходимо уже на месте, приехав в Испанию. Хорошо, если вам удастся пожить в выбранном регионе какое-то продолжительное время. Предварительно отсмотрев несколько объектов, останавливайте выбор на том, что максимально соответствует вашим задачам на ближайшие годы. Не откладывайте решение. Имейте в виду, что рынок сегодня очень активен, и хорошие предложения быстро находят своих покупателей.

4. Подготовка к сделке

Стадия покупки недвижимости в Испании происходит при непосредственном участии вашего агента и нотариуса — регионального представителя Регистрационной палаты, законного представителя власти. Агент осуществляет сопровождение cделки и подготовку документов, нотариус проверяет и подтверждает их юридическую «чистоту». Это является гарантией надежности и законности покупки испанской недвижимости. Прежде всего нотариус проверяет все официальные сертификаты об отсутствии обременений выбранного объекта, а впоследствии — фиксирует переход права собственности к новому владельцу.

Также на этом этапе покупателю потребуется оформить идентификационный номер иностранца — аналог российского ИНН. Это обязательное условие для выполнения различных юридических и экономических операций на территории Испании, в том числе и для покупки недвижимости. Получить испанский ИНН, открыть счет в банке и, при необходимости, получить ипотечный кредит будущему собственнику поможет его риэлтор.

5. Заключение договора

Договор купли-продажи недвижимости в Испании содержит полные данные о сделке: сведения о продавце и покупателе, номера банковских счетов, стоимость объекта, права сторон, наличие или отсутствие обременений, условия оплаты и т.д. На подписании присутствуют обе стороны или их легальные представители, представитель агентства недвижимости и нотариус, который фиксирует сделку.

Обязательным пунктом договора является сумма первоначального взноса, которая вносится покупателем на этапе выбора недвижимости и составляет около 10% от его стоимости. Детально прописываются сроки и условия окончательного расчета по контракту. Этот этап является очень важным и требует особенной внимательности от покупателя и его представителей. Все данные договора должны быть четко сопоставлены с характеристиками объекта.

6. Резервация объекта

После того как стороны заключили договор, и покупатель внес залоговую сумму, выбранный объект недвижимости «бронируется» на время совершения всех последующих этапов сделки. Это означает, что другие претенденты не смогут его приобрести. Ключи от дома или апартаментов передаются покупателю после того, как он осуществил все обязательства по платежам, указанные в договоре после подписания нотариального акта передачи прав собственности, о котором мы расскажем чуть ниже.

7. Получение ипотечного займа

При соблюдении всех условий, выдвигаемых испанскими банками, иностранные граждане могут получить ипотечный займ на покупку недвижимости в Испании. Главным требованием является доказательство платежеспособности покупателя и легального происхождения средств, которые будут потрачены на приобретение жилого или коммерческого объекта. Таким образом, если будущий собственник уверен в стабильности своего дохода, он может прибегнуть к средствам банковского финансирования. Кредит, как и в любой другой стране, выдается на конкретный объект, который рассматривается и оценивается банком. не забудьте обратить внимание на наше статью о 10 правилах получения ипотеки в Испании.

8. Подписание нотариального акта передачи прав собственности

Подписание нотариального акта передачи прав собственности, или, по-испански, Escritura Publica, — это один из заключительных этапов процесса покупки недвижимости в Испании. Он осуществляется в присутствии государственного нотариуса, ведет за собой окончательный расчет по договору и передает права собственности от продавца покупателю. В том случае, если объект приобретается в ипотеку, в «Экскритуре» прописываются все условия кредитования, процентная ставка, сроки и условия погашения займа, а также ставится отметка о том, что приобретаемый объект находится под залогом. В момент подписания нотариусом производится отметка о состоявшейся сделке купли-продажи и смене собственника в Государственном регистре права собственности

9. Получение ключей от испанского дома

Самый приятный и долгожданный этап сделки с недвижимостью — получение ключей от вашего испанского дома мечты — наступает в момент подписания Escritura Publica. Это отличный повод вспомнить о том, что все предыдущие девять этапов прошли максимально быстро и комфортно, поскольку вы заручились помощью проверенного агентства недвижимости. Наступило время новоселья, к которому нужно хорошо подготовиться.

10. Постпродажное обслуживание

Процесс покупки недвижимости в Испании — это не только поиск объекта и совершение сделки, но и полный комплекс постпродажного обслуживания для новых собственников: ответы на любые вопросы по «натурализации» в Испании, помощь в подключении коммуникаций, оплатой счетов и налогов, открытием своего дела в Испании и многим, многим другим. Теперь, когда вы живете в Испании, рядом всегда находится надежный друг и партнер. Агентство Estate Barcelona. Наш многолетний опыт говорит сам за себя!

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: