Покупка недвижимости в Израиле: цены, ипотека, особенности покупки и регистрации

Купить недвижимость в Израиле: цены на квартиры по городам, процедура купли-продажи + условия ипотеки

Израиль – замечательная страна. Она расположена на стыке Азии, Европы и Африки, здесь весь год продолжается курортный сезон. К услугам жителей три моря – Средиземное и Красное, а также Мёртвое море, которое, хотя и является внутренним солёным озером, имеет собственные веские достоинства.

Поэтому жить в Израиле желают многие, это действительно правильное решение жилищного вопроса.

Тем более, что выбор жилья разнообразен: можно поселиться на берегу моря, а можно – поближе к горам; можно выстроить новое жильё, а можно приобрести готовые апартаменты или в только что построенном здании, или на вторичном рынке. Правда, жильё здесь недёшево, однако желающих приобрести его достаточно, так же, как имеются покупатели корпоративной недвижимости.

Изучение недвижимости Израиля — на что обратить внимание

В основе выбора недвижимости лежат финансовые возможности покупателя, и уже в пределах этих возможностей вступают в силу его предпочтения. Много русских, а точнее, русскоговорящих, гостей Израиля стремятся переехать сюда на ПМЖ. Поскольку население Израиля в своей большой части говорит и по-русски, то проблема адаптации в этом случае существенно смягчена.

В самом общем случае выбирается город или район будущего проживания. В Тель-Авиве, к примеру, жизнь кипит, здесь много развлекательных заведений и других привилегий большого города. Однако цены на апартаменты, особенно на современные и элитные, весьма высоки. Ведь здесь наблюдается дефицит свободного места, и это накладывает отпечаток на стоимость.

Герцлия-Петуах, наоборот, предоставляет место для постройки виллы на побережье, да и апартаменты можно заказать от нуля. Однако здесь цены ещё выше, и подобную покупку могут себе позволить только весьма состоятельные покупатели. Здания во второй линии от моря, конечно, дешевле, но и их стоимость лежит за пределами возможностей покупателя среднего достатка.

Нетания расположена совсем недалеко от Герцлия-Петуах, всего в 10 км, но цены здесь значительно ниже. Тут есть новостройки по приемлемой цене, рынок вторичного жилья тоже имеет неплохой ассортимент. Цена на жильё зависит от таких факторов, как его площадь, этаж и расстояние до моря.

Кейсария тоже стоит на берегу Средиземного моря, и условия жизни здесь отличные. Они обеспечиваются развитой инфраструктурой, гарантирующей бытовые удобства. Так, здесь везде есть площадки для детей и занятий спортом, банки, магазины и прочие необходимые объекты социального назначения.

А вот Эйлат располагается на Красном море. Это единственный такой город, и спрос на недвижимость здесь достаточно высок, даже при том, что цены здесь не назовёшь низкими. Зато предложения на рынке жилья и бизнес-новостроек весьма соблазнительны.

В Иерусалиме тоже есть рынок недвижимости, но цены здесь высокие, они только немного уступают ценам Тель-Авива. Но есть и разница, она состоит в практическом отсутствии предложения «дешёвых» квартир. Многие рассматривают жильё в Иерусалиме как удачное вложение инвестиций. Так, купив здесь квартиру, новые собственники проводят в ней только отпуск, а в остальное время сдают её многочисленным приезжим.

Рынок недвижимости в Израиле 2015

Жители стран СНГ, в том числе и России, активно покупают жильё в Израиле. Так, на их долю приходится около 1/3 таких приобретений, по крайней мере, данные о первом полугодии 2015 года это подтверждают. И даже мировой кризис оказывает не слишком большое воздействие на этот процесс, разве что в сторону увеличения цен на жильё.

Просматриваются такие ценовые сегменты рынка недвижимости (данные по Израилю за 1-е полугодие 2015 года), в долларах:

— 48% — эконом варианты, стоимостью до 200 тысяч;

— 42% — объекты коммерческого назначения, от 200 до 500 тысяч;

— 10% — элитное жильё, более 500 тысяч.

Покупатели из России предпочитают приобретать недвижимость в Израиле следующих типов:

— 11% — виллы и таунхаусы;

— 9% — жильё бизнес-класса;

— 7% — инвестиционные проекты разного вида, в том числе апарт-отели;

— 6% — земельные участки.

Выбор городов со стороны российских покупателей удивительно ограничен, почти 90% всех покупок недвижимости припадают всего на 4 города — Тель-Авив, Иерусалим, Нетания и Герцлия.

Покупать жильё в Израиле может кто угодно, по крайней мере, для жителей России никаких ограничений не введено. Наоборот, въезд в Израиль безвизовый, существуют программы ипотечного кредитования, облегчающие покупку недвижимости. Если покупатель – лицо не еврейского происхождения, хоть местный житель, хоть приезжий, то это не помешает ему приобрести в Израиле участок земли или жильё. Покупателем может выступить как физическое лицо, так и юридическое, и в оформлении права собственности препятствий не возникнет.

Купить квартиру в Израиле — цены по городам

Вычислять среднюю цену 1 квадратного метра в Израиле бессмысленно, это будет аналог средней температуры по больнице. Если сказать, что можно купить хорошую квартиру, выложив около 500 тысяч долларов, то полезной информации в таком заявлении немного.

Стоимость жилья сильно колеблется относительно городов, это прежде всего. Например, в Иерусалиме средняя цена 1 метра квадратного считается 14,5 тысяч шекелей. Но она начинает существенно уходить от этого значения в каждом конкретном случае, потому что вступают в силу уже другие факторы, действующие в пределах данного города.

В Ашдоде Вы можете купить жильё площадью в 70 кв.м за 350 тысяч долларов, в то время как в Хайфе – всего за 150.

Читайте также:
Лучшие пляжи Фукуока (Вьетнам): Лонг Бич, Бай Сао и еще 7 чудесных пляжей - 2021

Также стоимость покупки будет зависеть от того, какой категории недвижимость Вы покупаете – новостройку (причём – на каком этапе находится процесс строительства) или со вторичного рынка, имеет значения расстояние от береговой линии, статус строения, характер планировки, уровень развития инфраструктуры и ещё многие факторы, включая вид из окон.

В общем и целом, цены на жильё в Израиле выше цен в России, и наиболее дорогими являются такие города, как Тель-Авив, Иерусалим и Эйлат. Более демократичные цены на жильё наблюдаются в Цфате, Тверии и в Кирьят-Малахи.

Цены в городах Израиля в 2015 году на разные типы жилья

За основу этих данных была взята 3-комнатная квартира, занимающая площадь в 80 кв. метров, стоимость выражена в тысячах долларов США.

— Ашкелон: эконом-класс 355 — 550, средняя ценовая категория 550 — 850, элитная 850 — 1100.

— Акко и Нагария: эконом-класс 350 — 500, средняя ценовая категория 500 — 800, элитная 800 – 1000.

Тверия и Арад: эконом-класс 300 — 390, средняя ценовая категория 390 – 450, элитная 450 – 660.

— Бат Ям и Холон: эконом-класс 750-950, средняя ценовая категория 950 — 1100, элитная 1100 – 1400.

— Кирьят Ям: эконом-класс 350 — 500, средняя ценовая категория 500 — 800, элитная 800 – 1000.

— Гиват-Шмуэль и Кирьят Оно: эконом-класс 1000-1200, средняя ценовая категория 1200 — 1400, элитная 1400 – 1600.

Как приобрести квартиру в Израиле

Продажи жилья имеют в Израиле свои особенности, которые проистекают как от характера самого жилья, так и от процесса процесса приобретения. Жильё, как вторичное, так и первичное, здесь обычно продают с отделкой и даже мебелью.

А процесс покупки для иностранца стартует с обращения в агентство по продаже недвижимости. Именно там производится сам выбор жилья, начиная от формулировки пожеланий покупателя и заканчивая перебором конкретных вариантов, представленных к продаже. Стадия законченности приобретаемых апартаментов или виллы может быть различной, включая популярную форму «под ключ».

Агентство выясняет, на кого оформлена недвижимость, нет ли арестов имущества, ордера на снос строения, задолженностей перед банками и прочих неприятных моментов. Для этого предусмотрены специальные процедуры, которыми занимаются израильские адвокаты. И уже при благоприятном результате проверок формируется окончательная цена.

Процедура купли-продажи новостройки в Израиле

В случае приобретения строящегося объекта недвижимости соблюдаются следующие этапы.

1. Объект покупки выбран.

2. Сторонами подписывается предварительный договор, оформляется Заявка на покупку.

3. Делается первый взнос, отталкиваясь от стоимости квартиры, в размере 1-5%.

4. Производится согласование договора с застройщиком, которому предшествуют изучение и проверка его действий и документов.

5. Ожидается визирование Заявки на приобретение объекта недвижимости, и в течение 30 дней после её получения подписывается сторонами договор купли-продажи.

6. Покупатель вносит оплату в размере 10-15% от стоимости, зафиксированной в договоре.

7. Согласовывается и утверждается график платежей в разрезе кварталов, при этом идёт привязка к израильскому индексу цен. Если покупатель настаивает на фиксировании стоимости квадратных метров и внесении их в договор, то его обязывают оплатить 80% стоимости объекта в течение 2-х месяцев от даты подписания договора купли-продажи.

8. Покупатель обязан оплатить налог на покупку жилья. Дата начала периода, от которого идёт отсчёт, — подписание Заявки на покупку жилья, а всего отводится на оплату 50 дней от этой даты.

Процедура купли-продажи квартиры на вторичном рынке недвижимости Израиля

В случае приобретения объекта недвижимости на вторичном рынке соблюдаются следующие этапы.

1. Объект покупки выбран.

2. Сторонами подписывается предварительный договор купли-продажи.

3. Осуществляются всевозможные проверки документов предмета договора со стороны адвокатов.

4. Составляется договор на покупку жилья.

5. Ожидается благоприятное решение в отношении сделки от органов местного самоуправления, если этого потребовала ситуация, и от государства – в обязательном порядке.

6. Производится подписание договора сторонами, фиксация факта покупки жилья.

7. Осуществляется регистрация приобретённого жилья в государственных органах и оформление права собственности на него.

Расходы на покупку квартиры в Израиле и оформление документов

Стоимость квартиры – не единственный расход, который сопровождает процесс её приобретения в Израиле. Добавляются такие статьи расходов.

1. 2% от суммы, зафиксированной в договоре купли продажи, составляет оплата услуг адвокатов.

2. 1000 шекелей – регистрация приобретённого жилья.

3. 3,5 – 5% от суммы, зафиксированной в договоре купли продажи, составляет налог на покупку жилья.

4. Если для оформления сделки привлечены банковские средства, то приходится оплатить услуги банков.

5. В случае покупки строящегося объекта отдельно оплачивается покупателем подключение воды, газа и электричества.

6. В случае покупки строящегося объекта оплачивается 0,8% от суммы, зафиксированной в договоре купли продажи, в год на весь период строительства – это гарантия банка при покупке строящегося объекта.

Что касается последнего пункта, то он требует объяснения. Законом Израиля предусмотрены некие гарантии, которые даются покупателю в случае приобретения строящегося объекта. Ведь он вносит периодически некоторые суммы в качестве оплаты согласно графику платежей, и рискует этими деньгами. Продавец может обанкротиться, не завершив строительство, или просто не передать объект договора покупателю. Поэтому платежи, поступающие от покупателя, не идут сразу продавцу, а аккумулируются на специальном счёте. Застройщик имеет право получить эти деньги только после полного исполнения своих обязательств. Таким образом закон Израиля позволяет покупателю вернуть средства, которые он успел потратить, в случае неисполнения своих обязательств со стороны застройщика.

Читайте также:
Виза в Италию. Как должен быть заполнен бланк приглашения

Покупка жилой недвижимости в кредит – машканта

В Израиле принята практика предоставления кредита для покупки жилья, причём его может получить как местный житель, так и иностранец. Правда, при определённых условиях. Местные жители, как правило, обращаются к государственной ссуде, которая носит название «машканта», это позволяет сэкономить на выплатах. Но можно взять кредит в банке, условия которого не слишком отличны. Вот они:

— приобретаемое жильё выступает залогом при получении кредита;

— кредит на приобретения жилья может быть выдан на срок до 30 лет;

— надо платить от 4% годовых, начисленных на сумму взятого кредита;

— индекс потребительских цен учитывается автоматически;

— клиент обязан строжайшим образом соблюдать график платежей.

Новым репатриантам может быть доступной и льготная ипотека. Для иностранцев эта процедура несколько осложнена, но ничего невозможного нет.

Для её получения требуется соблюсти несколько условий:

— надо переехать в пределы Израиля;

— получить работу и оформить аренду жилья;

— достичь требуемого уровня дохода за определённый отрезок времени.

Если перечисленные условия соблюдены, то можно ожидать благоприятного решения на поданный запрос по поводу получения льготного государственного кредита. Получив машканту, некоторые оформляют и дополнительный кредит в местном банке.

Ипотечная ссуда в банке Израиля — важные аспекты

Нерезиденты имеют возможность, если по каким-то причинам им не удалось получить машканту, обратиться в ипотечный банк. Кредит предоставляют как гражданину Израиля, так и иностранцу, на следующих условиях:

— банк самостоятельно производит оценку жилья – предмета приобретения;

— максимальная сумма кредита составляет 60% от уточнённой стоимости объекта;

— банком составляется ежемесячный график погашения кредита.

Чтобы такую ссуду получить, необходимо предоставить банку следующие документы:

— выписку личного банковского счёта за последний год;

— справку о доходах за последние ½ года.

Это примерный перечень требуемых документов, у каждого банка имеются собственные требования. То же касается и условий предоставления ссуды.

В Израиле жить приятно и удобно, и это подтверждается непрекращающимся потоком желающих переехать сюда на постоянной основе. Вы тоже можете поддаться этим настроениям и приобрести отличное жильё в этой прекрасной стране.

Сами пользуемся, поэтому рекомендуем: бронируем авиабилеты на Aviasales и отели на Hotellook, смотрим экскурсии на Sputnik8, Weatlas или Tripster. Страховку оформляем на Cherehapa. Арендуем авто на EconomyBookings. Еще можно купить Ж/Д билет на Rail Europe и на автобус Flixbus. Если нужно (например, чтоб организовать шоп-тур), покупаем пакетные туры на Travelata.

Оставить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.

Ипотека в Израиле

Ипотека в Израиле выдаётся нерезидентам практически всеми крупными банками. Чтобы получить ипотеку в Израиле, необязательно быть гражданином или резидентом, а также можно не иметь легальный источник дохода в этой стране.

Можно ли получить ипотеку иностранцу

Статусы репатриантов и нерезидентов имеют существенные различия. И те, и другие не являются гражданами Израиля. Но условия по ипотеке для них существенно разнятся.

Получить возможность репатриации в Израиль и оформить такой статус могут только этнические евреи. В их отношении действует льготная система кредитования.

Нерезиденты – это люди, которые не платят налоги, не могут претендовать на получение ПМЖ в Израиле или израильского гражданства, но желают иметь недвижимость в этой стране. Сделать это в 2021 году они смогут без проблем, но никакие льготы им не полагаются.

Условия ипотеки для репатриантов

Ипотека в Израиле для репатриантов называется «Машканта». Основные бумаги были уже собраны во время оформления израильского ВНЖ, поэтому заново собирать пакет не нужно.

Условия ипотеки в Израиле для репатриантов:

  • срок ипотеки – от 15 до 28 лет;
  • до 70% стоимости жилья покрывается банком.

До 15% от цены жилища выплачивается банку государством. Срок – 15 лет. Годовая ставка – 1%. Дотация считается даром, если на протяжении этого времени жилище не было продано. То есть, её возврата никто не потребует.

Если квартиру продадут, то государство потребует назад субсидированные 15%. К ним нужно будет добавить корректировку на размер инфляции – ещё 2%.

Условия ипотечного кредитования для нерезидентов немного другие. Кредит в Израиле на квартиру для россиян погасит только 50% от общей стоимости жилья. Если квартира была оценена в 500 000 евро, банк выдаст только на 250 000 евро.

Оставшуюся половину кредита человек должен будет платить сам – в виде первоначального взноса.

Если клиенту нет 20 лет, то он тоже может взять кредит. Но срок кредитования в этом случае – строго до 28 лет. Одновременно срок кредитования для пожилого заёмщика – только до 15 лет.

Выплаты по ипотеке не должны превышать 30% от заработка. Если человек зарабатывает от 2000 евро в месяц, то он не может платить более 700 евро/30 дней.

Если платёж будет составлять более 30% от ежемесячного заработка, то взять кредит заявитель не сможет.

Тело займа в отношении заемщиков-нерезидентов не имеет статичности. Оно разделено на 3 неравные части: обычно 40% (индекс цен на недвижимость) + 45% (курс доллара США) и еще +15% (индекс валютной корзины).

Читайте также:
Самый безопасный самолет: рейтинг надежности и безопасности авиалайнеров, какой считается опасным в мире

Основной кредит может постоянно изменяться. Но сумма, которую приходится вносить каждый месяц, остается статичной.

Более подробную информацию и консультацию можно получить на сайте русскоязычной коллегии адвокатов zakon.co.il.

Процентные ставки по кредиту

Процентная ставка по «Машканте» – 3%. Проценты по ипотеке в Израиле для нерезидентов зависит от желаемого срока ипотеки, заработка и кредитной истории. В среднем процентная ставка колеблется от 4 до 7%.

Документы для оформления ипотеки

Чтобы получить кредит для покупки квартиры в Израиле, необходимо представить следующие документы:

  1. Паспорт. Если заявитель состоит в браке, то дополнительно нужно приложить паспорт супруга/супруги. Помимо оригинала, предоставляются ксерокопии всех страничек удостоверения личности.
  2. Информацию о покупаемом жилище. Актуально, если иностранцы получают «Машканту».
  3. Страховой полис. Предъявляется при получении окончательного утверждения «Машканты», после подписания договора и при окончательной подаче документов.
  4. Договор купли-продажи.

Вопрос в среднем рассматривается в течение 7 дней.

Подтверждение законности доходов

Дополнительно нужно предоставить:

  • справку из налоговой инспекции о годовом доходе за два последних года;
  • справку о зарплате за последние пять месяцев (2НДФЛ) – это актуально для наёмных служащих;
  • распечатку состояния текущего банковского счёта клиента за последние пять месяцев;
  • декларацию о наличии собственности (недвижимости) или другого капитала (вклады в банках).

Если супруги-покупатели оба фигурируют как гаранты, то все эти документы подаются как мужем, так и женой.

Дополнительные расходы

Перед тем как брать ипотеку, необходимо уточнить наличие дополнительных расходов. В основном приходится платить юристам и специалистам по недвижимости (около 10% от цены квартиры). Остальные расходы выглядят так:

  • Страховка жизни заёмщика – около 150 евро. Покупать её нужно каждый год, до момента закрытия кредита.
  • Гербовый сбор за оформление ипотеки – 20 евро.
  • Страхование недвижимости – 100 евро. Как и страхование жизни, его нужно оформлять каждый год.
  • Независимая оценка недвижимости, проводимая банком – около 200 евро.

Покупка квартиры в Израиле иногда не может быть выгодным вложением, если человек не проживает в самой стране и не сдает недвижимость в аренду. Это обусловлено тем, что в Израиле есть ежемесячный налог на жильё, который превосходит прирост цены на недвижимость. Квартирой нужно постоянно заниматься, иначе придётся работать на арнону.

Денежные льготы и пособия для репатриантов

Денежная поддержка репатриантов осуществляется Министерством алии и абсорбции. Льготы и пособия предоставляются репатриантам с самых первых шагов и до полной интеграции в новую жизнь.

Репатрианты могут рассчитывать на получение «корзины абсорбции», или «саль клиты». Цель этой денежной субсидии – помощь в первоначальном обустройстве.

Это подарок государства новым репатриантам и возвращать его не нужно. Размер субсидии зависит от того, является ли иностранец пенсионером, и переезжают ли с ним его дети. На каждого ребёнка положена доплата. Более подробную информацию об этом можно получить здесь: https://www.gov.il/he/departments/ministry_of_aliyah_and_integration.

Советы репатриантам

Есть несколько вещей, которые репатрианты должны знать заранее, до покупки жилья. Приобретение жилища начинается с самого первого дня прилёта в Израиль.

  1. Когда человек приходит в банк, чтобы просить средства на покупку недвижимости, то сотрудники коммерческой организации проверяют его счёт. Это нужно для того, чтобы банк увидел, как именно потенциальный заёмщик распоряжается финансами.
  2. Счёт должен быть в абсолютном порядке и не иметь минусов. Если они есть, то небольшие.
  3. Дополнительным бонусом будет наличие на счёте средств, которые будут лежать «в запасе». Если сотрудник банка увидит, что потенциальный заёмщик аккуратно распоряжается финансами, это будет гарантией того, что он вернёт кредит.
  4. Размер заработной платы не имеет особого значения – кредит на жилище с большей вероятностью дадут тому, у кого небольшой заработок, но зато нет минуса на счёте.
  5. Помимо этого, оценивается состав семьи и количество работающих людей. Банк должен знать, сколько иждивенцев есть у потенциального заёмщика.
  6. Заявитель обязан предоставить самые свежие сведения о своих доходах (минимум – за 3 месяца). Нежелательно брать ипотеку, если у человека «плавающая зарплата». Если он считается перспективным сотрудником, то ему следует подождать, когда его з/п вырастет.
  7. В зависимости от объёма дохода, который имеется у заявителя, высчитывается сумма, выдаваемая банком на руки. Клиенту выдаётся предварительное одобрение банка – документ, который называется «ишур икрони». Этот документ действует только в течение 6 месяцев. Он не является 100% гарантией того, что банк выдаст деньги потенциальному заёмщику.

Так выглядит “ишур икрони”

Банк имеет полное право отказать человеку в финансировании, если у него появятся какие-либо сомнения. Поэтому, найдя подходящее жилище, нужно вернуться в банк, и уточнить, всё ли остается в силе.

По всем вопросам, связанным с покупкой недвижимости в Израиле рекомендуем обращаться в известную русскоязычную коллегию адвокатов, работающих в Израиле zakon.co.il.

Заключение

Банки в Израиле являются абсолютно уникальной системой. Израиль – страна восточная, поэтому здесь везде можно торговаться, даже в банке.

Чтобы однозначно взять кредит на недвижимость, нужно обойти несколько банков и везде получить «ишур икрони». В каждом из них следует показывать, какие именно условия предложила предыдущая кредитная организация. При этом следующий банк постарается дать лучшее предложение.

Ипотека в Израиле

Ипотечное кредитование – реальная возможность приобрести собственное жилье, которой пользуются во многих странах мира. Израиль тоже предоставляет такую возможность, причем кредиты на недвижимость здесь доступны не только гражданам страны, но и иностранцам. Стабильная экономическая ситуация и стремление правительства поддержать молодые семьи приводит к тому, что условия выдачи ипотечных кредитов не меняются, несмотря на мировой финансовый кризис.

Читайте также:
Заявление от собственника жилья на регистрацию иностранца по ВНЖ в 2021 году

В Израиле существует три варианта ипотеки, которые отличаются источниками кредитных ресурсов и особенностями условий кредита.

Ипотечная ссуда в Израиле

Этот вид ссуды предназначается для приобретения жилья или его строительства, а залогом для банка в этом случае становится сама недвижимость. Условия машканты могут меняться: сумма ссуды зависит от ИПЦ (индекса роста потребительских цен). Деньги выдаются под определенные проценты. Выплачивается кредит каждый месяц в течение длительного времени.

Государственная ссуда выдается на срок до 30 или до 75 лет

Обычно государственная ссуда выдается до 30 или до 75 лет под проценты, размер которых составляет 2-4 % в год. Условия и сроки возврата устанавливаются Министерством строительства. В некоторых случаях они могут быть изменены по особым обстоятельствам в обе стороны – как с увеличением, так и с сокращением сроков.

Также покупателя ждут «бонусы», если он живет в купленной квартире длительное время: определенная сумма в таком случае списывается с кредита.

Важное условие заключается в том, что предметом такой ипотеки может быть недвижимость на первичном и вторичном рынке или финансы на постройку собственной жилплощади. Если машканта оформляется на уже построенное жилье, оно должно быть полностью обустроенным, чтобы покупатель мог незамедлительно переехать в новую квартиру или дом. Если кто-то из заемщиков решит продать свое жилье в процессе выплаты ссуды, сделать он это может только при соблюдении установленных правил. Банк должен дать разрешение на перевод машканты. Тогда в качестве залога записывается новая недвижимость.

Государственная ипотечная ссуда с местной помощью

По факту этот вид займа можно назвать «ипотечным кредитом», поскольку его нужно отдавать с определенной ставкой. Воспользоваться таким механизмом кредитования может как гражданин Израиля, так и иностранный покупатель жилья.

В отличие от машканты, купить жилье за такие средства можно и на первичном, и на вторичном рынке. Также основное различие двух видов ипотечного кредитования заключается в том, что ссуда с помощью местных властей выдается на покупку жилья только в определенных районах, которые заранее определяются государством.

Местная ссуда – условный «подарок» для тех, кто оформляет государственную ссуду на недвижимость в этом районе. Эти территории в Израиле можно охарактеризовать как «развивающиеся», то есть речь идет о городах с плохо развитой инфраструктурой и неудобным расположением. Государственный интерес такого кредитования заключается в том, чтобы заселить непривлекательные районы Израиля, создав благоприятные условия для покупки недвижимости именно в этих зонах. Оформление и возврат такой ссуды похожи на получение и возврат машканты.

Коммерческая ипотека в Израиле

Отличается такой вид ипотечной ссуды тем, что кредит в этом случае выдает коммерческий банк. Такие кредиты доступны для граждан любых стран, и за эти средства можно купить любой вид жилья – от квартиры на первичном или вторичном рынке недвижимости до территории под постройку частных домовладений. Такие ссуды не поддерживаются государством, они выдаются только на условиях частных ипотечных банков, поэтому проценты могут рассчитываться по их усмотрению.

Для справедливости расчетов проценты и суммы взносов «привязываются» к индексу цен, поэтому из года в год различия между этими видами ссуд становятся все меньше. Однако банковские проценты на ссуды могут отличаться в зависимости от особенностей условий кредитования.

От чего зависит выбор ипотеки в Израиле?

При выборе ипотечного кредита покупатели ориентируются также и на особенности района

При выборе ипотечного кредита покупатели недвижимости ориентируются не только на собственные доходы и желания, но также на особенности района и тип рынка недвижимости. Важно помнить, что на покупку квартир «под ключ», готовых к незамедлительному переезду, выдаются только государственные кредиты: дополнительная местная помощь или частные ссуды в таких случаях запрещены.

Кто может взять ипотечную ссуду в Израиле?

Согласно действующему законодательству, взять ипотеку может любой гражданин Израиля, а размер государственной помощи определяется особенностями состава семьи, платежеспособностью заемщиков, районом проживания и другими условиями, которые определяют, насколько человек нуждается в помощи государства.

Также семьи могут соединить государственные ссуды и получить объединенную машканту. Условия такого займа нужно заранее уточнить, поскольку вторая и третья сумма государственной помощи выдаются не в полном объеме.

Машканты выдаются на одинаковых условиях по всей стране, и могут отличаться только количеством необходимых гарантов для надежности и обслуживанием в банках. В частных банковских ссудах может отличаться ставка по процентам и сумма ежемесячных выплат.

Независимо от выбора программы кредитования, с покупателя квартиры потребуется первоначальный взнос в размере 25 % от стоимости недвижимости. Максимальные процентные ставки в частных банках достигают 7 %, однако этот показатель зависит от срока кредита: при условии быстрых выплат ставки падают.

Таким образом, правительство Израиля стимулирует развитие сферы ипотечного кредитования и делает такие услуги доступными для всех, даже граждан других стран. Относительно низкие ставки по процентам и выгодные условия привлекают и становятся причиной покупки квартир или домов на Святой земле.

Читайте также:
Заявление о выходе из гражданства России (образец заполнения) в 2021 году

В любом случае лучше заранее проконсультироваться с юристами и специалистами в сфере недвижимости. Это поможет избежать ошибок при выборе программы ипотеки.

Команда компании Alfa Invest предлагает полный комплекс услуг по выбору жилья для покупки, а также помогает оформить документы любой сложности, включая участие в программе ипотечного кредитования Израиля.

Как купить недвижимость в Израиле – 1

[FL]”Р[/FL]БК-Недвижимость” продолжает цикл публикаций, посвященных правовым вопросам приобретения недвижимости за границей. Постоянным автором колонки выступает Михаил Хаймович, адвокат, бизнес – консультант, автор более 15 печатных работ по проблемам налогового и предпринимательского права монографии “Бизнес в РФ. Правовые и налоговые проблемы”, 2012г. и учебника “Основы правовых знаний”, 2013г. Тема сегодняшнего материала – сделки с недвижимостью в Израиле (материал разделен на 3 части, следите за обновлениями).

Виды собственности и объекты недвижимости в Израиле

Более 90% земельного фонда Израиля находится в государственной собственности и управляется Земельным управлением, называемым “Минхаль”. Часть земель сдается в долгосрочную аренду физическим и (или) юридическим лицам, в соответствии с установленным предназначением.

Значительная часть земель капитализирована, то есть прошла процедуру, подобную приватизации. По капитализированному участку земли договор аренды с Земельным управлением заключается на 50 лет, и арендная плата вносится вперед на весь срок аренды. Договор с арендатором, его наследниками или правопреемником продлевается автоматически на следующие 50 лет. Кроме того, арендатор вправе переуступить право аренды другому лицу. Такой режим владения фактически устраняет разницу между правом частной собственности на вышеуказанный участок и правом на его долгосрочную аренду.

Если земля не капитализирована, то по ней существует обязанность выплаты ежегодной арендной платы государству и что самое важное – за государством остается право прекратить договор аренды, по истечении его срока. Поэтому перед осуществлением сделки важно проверить и убедиться, что приобретаемая земля капитализирована на основании подписанного договора аренды.

В соответствии с действующим законодательством Израиля, право собственности на землю и на возведенный в соответствии с законом на ней объект недвижимости неразделимы. Договор аренды включает в себя право на строительство определенного объекта недвижимости, который представляет собой неотъемлемую часть права пользования на землю.

Объекты недвижимости жилого предназначения можно разделить на:

  • квартиры в многоквартирном доме;
  • апартаменты в доме гостиничного типа;
  • виллы;
  • коттеджи.

Статус квартиры и возможность ее использования не имеет особенностей и не нуждается в пояснениях.

Вилла – отдельно стоящее здание, как правило, жилая площадь виллы не превышает 260 кв. м. Участок земли, на котором стоит вилла, может составлять несколько сотен кв. м., что по российским меркам почти что ничего.

Коттедж отличается от виллы меньшей жилой площадью, меньшим участком земли и наличием общей стены с соседями, поэтому вокруг коттеджа нельзя обойти вокруг.

Апартаменты – жилая квартира, расположенная в доме гостиничного типа, которая по форме записи представляет частную собственность, со всеми вытекающими из этого правами, однако такого рода квартира обременена обязанностью ее владельца по сдаче в аренду. Владелец апартаментов имеет право ограниченного срока проживания в данной квартире (от трех до шести месяцев), остальное количество дней в году квартира обязана сдаваться управляющей компании гостиницы в аренду.

Период использования апартаментов владельцем может быть разбит на несколько периодов пребывания. Владелец апартаментов участвует в разделе дивидендов гостиницы, которые могут быть зафиксированы в договоре с управляющей кампанией в фиксированном проценте от стоимости апартаментов.

Правовой статус покупателя и ограничения в использовании

Объект недвижимости в виде земельного участка и расположенного на нем строения, когда земельный участок находится в собственности государства Израиль и передан в аренду (возможно и капитализирован) может передаваться новому пользователю. В случае капитализированного участка такая передача практически не отличается от приобретения в собственность.

Право приобретения таких объектов недвижимости, даже капитализированных, подчинено некоторым ограничениям, а именно:

  • земли или построенные на них объекты, имеет право приобрести только гражданин Израиля или иностранный гражданин, имеющий право на репатриацию на основании Закона о возвращении;
  • любое действие, связанное с объектом недвижимости нуждается в согласии Земельного управления (за исключением квартир в многоквартирном доме).

Данных ограничений не существует в объектах недвижимости, находящихся в частной собственности.

Таким образом, физическое лицо, не являющееся гражданином Израиля и не имеющее никакого отношения к еврейству, имеет право приобрести объект недвижимости, находящийся только в частной собственности. Важно подчеркнуть, что на данное лицо не возлагается каких – либо дополнительных ограничений и его права и обязанности не отличаются от прав гражданина Израиля. На приобретателя объекта недвижимости возлагаются те же обязанности по оплате всех налогов и текущих платежей, которые возлагаются на гражданина Израиля, о которых пойдет речь в следующей статье.

Вместе с этим данное лицо будет обладать правом на неприкосновенность частной собственности, а также правом на осуществление каких либо действий по отношению к объекту недвижимости, как то продажа, сдача в аренду, получение прибыли, дарение, завещание, право пользования в соответствии с его предназначением и т.д.

Те же права и обязанности возлагаются и на иностранных граждан, которые имеют право на приобретение объекта недвижимости, находящегося в собственности государствам под управлением “Минхаль”, как указано выше.

Осталось выяснить, кто же эти люди, имеющие право на репатриацию, и на которых не распространяются ограничения по продаже недвижимости?

Читайте также:
Проверить кадастровый номер земельного участка онлайн (через Интернет) - в 2021 году, смотреть в Росреестре, выписка, узнать сведения об объекте, можно получить

Закон о возвращении принят Парламентом Израиля (Кнессетом) 5 июля 1950 года. Он является правовой основой для предоставления израильского гражданства по Закону о гражданстве от 1952 года, который предусматривает автоматическое получение статуса гражданина каждым евреем, прибывшим в страну на основании Закона о возвращении.

В применении к настоящему Закону евреем считается тот, кто рожден от матери-еврейки и не перешел в другое вероисповедание, а также лицо, принявшее иудаизм.

Нееврейский супруг, дети и внуки еврея, прибывшего в страну на основании Закона о возвращении, располагают тем же гражданским статусом и пользуются теми же правами и льготами, что и другие репатрианты. Более точно людей, имеющих право на репатриацию, можно определить следующим образом:

  • Еврей (человек, у которого мать-еврейка)
  • Сын/дочь еврея (для тех, у кого отец — еврей)
  • Внук/внучка еврея.
  • Жена/муж человека, имеющего право на возвращение.
  • Вдова/вдовец человека, имеющего право на возвращение, при условии, что он/она не вступил в повторный брак.

То есть если у вас или вашей жены хотя бы один дедушка еврей или одна прабабушка еврейка, то вся семья попадает под действие Закона о репатриации. При покупке недвижимости необходимо заявить об этом факте адвокату, оформляющему сделку, и ограничения, о которых говорилось выше, вас не коснуться.

Репатриироваться в дальнейшем нет необходимости. Покупатель может владеть недвижимостью, приезжать в Израиль как гражданин России на срок не более чем на 90 дней в течение полугода без визы.

Информация о виде собственности и ограничениях в ее приобретении сведена в таблицу.

Вид собственности

Ограничения

Никаких ограничений, право приобретения иностранным гражданином. Национальность покупателя не имеет значения

Земли, находящиеся в управлении “Минхаль” (капитализированные и не капитализированные) и строения, расположенные на них

Апартаменты, находящиеся в частной собственности

Обязанность сдачи в аренду управляющей компании гостиницы

Регистрирующие органы и регистрация недвижимости

В зависимости от статуса записи объекта недвижимости на момент продажи регистрация права собственности происходит в:

  • Бюро по регистрации недвижимости;
  • Земельном управлении Израиля;
  • Расселяющей компании.

Иногда существуют варианты, когда объект недвижимости регистрируется одновременно в нескольких из вышеуказанных органов. Например, запись права собственности на частный дом, построенный на земле, находящейся в управлении земельного управления Израиля (Минхаль), происходит сначала в земельном управлении, а только после этого в Бюро по регистрации недвижимости.

В случае если объект недвижимости находится в частной собственности, в Земельном управлении регистрация не нужна, а актуальными регистрирующими органами будут являться бюро по регистрации недвижимости и (или) управляющая компания.

Когда речь идет о квартире в новом жилом комплексе, то, как правило, запись жилого дома в целом и каждой квартиры в отдельности в Бюро по регистрации недвижимости, занимает от 3 до 5 лет, а иногда даже больше, но стадия процесса не влияет на стоимость квартиры.

В данной ситуации расселяющая компания берет на себя полный объем обязанностей по ведению всех записей, связанных с квартирами в проекте, по регистрации права собственности приобретателя на квартиру, а также обязанности по предоставлению полной информацию о статусе каждой отдельной квартиры в проекте. Таким образом, до момента регистрации нового проекта в Бюро по записи недвижимости, расселяющая компания берет на себя его функции. Вместе с этим, расселяющая компания предоставляет возможность производства предупредительной записи в пользу приобретателей квартир в проекте, в Бюро по регистрации недвижимости до момента регистрации проекта.

Михаил Хаймович. Материалы статьи подготовлены при содействии президента израильской русскоязычной коллегии адвокатов Эли (Ильи) Гервица и президента международного агентства Gordon Rock Станислава Зингеля

Как купить квартиру в Израиле

Купить квартиру в Израиле мечтают как жители этой прекрасной страны, так и иностранцы. Цены на жилье постоянно растут, и израильская недвижимость признана одной из самых перспективных.

За последние 10 лет цены на недвижимость в различных городах страны выросли от 73 до 294%. Этот факт, делает покупку жилья в Израиле отличным вложением средств.

В связи постоянным ростом спроса на недвижимость, государство установило специальный налог. При покупке второй и третьей квартиры, придется заплатить государству достаточно большую сумму.

Этим решением Израиль усложнил возможность массовой скупки недвижимости состоятельными слоями населения, и упростил её для людей со средним достатком.

Кто может купить квартиру в Израиле?

Приобрести недвижимость в Израиле могут как граждане страны, так и иностранцы. Однако для последних действует ряд ограничений. Во-первых, иностранный покупатель вынужден будет заплатить повышенный налог на приобретенное имущество.

Во-вторых, иностранец не сможет купить любую понравившуюся квартиру. Дело в том, что в Израиле существует два типа земель – государственные и частные. Иностранец не имеет право приобретать государственные земли. Объем частных земель в Израиле составляет лишь 8-10%.

Какая часть стоимости квартиры нужна для совершения покупки?

Если вы имеете всю сумму, необходимую для покупки жилья – отлично. Но, в связи с высокой стоимостью недвижимости, большинство людей вынуждены брать ипотечный кредит.

Ипотека для репатриантов называется «Машканта». Она позволяет получить ипотечный кредит на льготных условиях. Иностранцы не могут получить машканту.

Для покупки недвижимости вам необходимо внести от 25 до 50% стоимости объекта в качестве первоначального взноса. Его размер зависит от города и района.

Стоит отметить, что в стране действует специальная государственная лотерея «мехир ле миштакен». Каждый гражданин Израиля участвующий в этой программе получает возможность купить квартиру в «новостройке» на 20-40% дешевле рыночной цены, имея на руках лишь 10% от стоимости объекта (но не менее 100000 ₪).

Читайте также:
Остров Ко Куд, Таиланд — подробная информация с фото

Однако стоит учитывать, что от момента регистрации, до наступления вашей очереди на получение такой скидки, может пройти от 1 до 3 лет.

Только если вы имеете на руках первоначальный взнос в полном объеме, вы сможете обратиться в банк для получения ипотеки на недостающую часть стоимости.

Основные этапы покупки квартиры в Израиле

  1. поиск квартиры
  2. заключение предварительного договора
  3. проверка квартиры адвокатом
  4. получение ипотеки в банке (опционально)
  5. подписание договора
  6. оформление права собственности

Поиск квартиры в Израиле

Поиск квартиры в Израиле можно проводить как самому, так и поручив это дело маклеру.

Если вы хотите искать квартиру сами, вы сможете сэкономить на комиссии маклера. Минусом данного способа является то, что часто найти квартиру без маклера очень сложно, а если вы не владеете ивритом на достаточно высоком уровне, то и вовсе непосильно. Вам нужно будет общаться с хозяевами квартир, читать документацию, посещать множество объектов недвижимости.

Если вы поручаете поиск квартиры маклеру, вы должны будете заплатить за его услуги. Но в данном случае вы сэкономите массу времени, а также не будете вынуждены переводить документацию.

Если вы покупаете жилье на вторичном рынке, маклер может сэкономить вам достаточно большую сумму. Профессиональный маклер всегда в курсе особенностей местного рынка недвижимости, и может сэкономить вам несколько десятков тысяч шекелей, поторговавшись с продавцом.

Кроме того, маклер участвует в заключении договора. Представляя ваши интересы, он будет стараться сделать документ наиболее выгодным для вас.

Предварительный договор

При покупке квартиры со вторых рук, требуется заключить предварительный договор.

Заключение предварительного договора позволяет зарезервировать для вас квартиру, на время её проверки и оформления кредита. После заключения договора, квартиру точно никто не купит.

Как правило, при этом, покупатель передаёт продавцу часть денег (2-10% стоимости объекта). Размер суммы и условия передачи оговариваются индивидуально.

В составлении предварительного договора вам поможет грамотный адвокат. Без адвоката вы не сможете провести сделку купли-продажи. Его услуги обойдутся от 3000 до 6000 шекелей.

Проверка объекта адвокатом

После заключения предварительного договора, ваш адвокат начнет проверку объекта. Он проверит, не находится ли недвижимость под арестом, не имеет ли хозяин долгов по кредитам и коммунальным платежам. Также необходимо проверить наличие всех необходимых документов (выписок из реестров, земельного управления и т.д.)

Кроме того, важно проверить, не находится ли дом в городском плане по сносу. Так как в Израиле много старых жилых домов, их либо ремонтируют и перестраивают, либо сносят, и на их месте возводят новые.

Получение ипотечного кредита или Машканты

Получение ипотечного кредита или машканты имеет много особенностей и подводных камней. На неё влияет:

  • размер кредита
  • размер вашей зарплаты
  • наличие движимого и недвижимого имущества
  • срок жизни в Израиле
  • наличие детей
  • семейное положение
  • служба в армии
  • и т.д.

Кроме того, государство предоставляет льготные условия кредитования для определенной части населения:

  • новые репатрианты
  • солдаты
  • семьи с маленькими детьми
  • и другим

Помните, банк – частная организация. Она заинтересована выдать вам ипотеку на самых выгодных для себя условиях. Сотрудник банка не будет рассказывать вам, как спланировать выплаты, чтобы сэкономить.

Многие даже не догадываются, что кредит можно получить на гораздо более выгодных условиях. К примеру, часть ипотечного кредита можно получить с плавающей процентной ставкой, а часть с фиксированной.

В связи с огромным разнообразием условия по кредитованию, каждый человек получает индивидуальные условия. Чтобы разобраться в «дебрях» ипотечного кредитования и получить наиболее выгодные условия, в Израиле принято нанимать консультанта по ипотеке.

Такой человек поможет вам получить деньги в банке на самых выгодных условиях и разбить платежи таким образом, чтобы погашение долга не доставляло вам проблем. Стоимость услуг такого специалиста обычно составляет 4000 – 5000 шекелей. Сумма достаточно большая, но грамотный консультант может сэкономить вам сотни тысяч шекелей.

Оформление договора купли-продажи

В договоре прописываются все моменты передачи квартиры в собственность нового владельца. Если вы будете платить за недвижимость частями, это также прописывается в договоре. Оформлением договора купли-продажи также занимается адвокат.

Он составляет первоначальный договор, но вы можете вносить в него поправки. Когда обе стороны будут удовлетворены содержанием договора, происходит его подписание и передача денег от покупателя к продавцу.

После этого, остаётся только оформить право собственности на вашу новую квартиру.

Оформление прав собственности

После получения ключей от вашей квартиры сделка еще не считается завершенной. Адвокат еще должен провести перерегистрацию объекта на нового собственника во всех государственных реестрах. Процесс переоформления может занять до нескольких месяцев.

Чтобы быть уверенным, что адвокат точно завершит регистрацию, заключая с ним договор, укажите, что большую часть гонорара он получит лишь после завершения процесса перерегистрации.

Дополнительные расходы

Кроме стоимости квартиры, покупатель вынужден оплачивать дополнительные расходы. Их размер всегда индивидуален, но для удобства можно считать так:

Услуги маклера – 1-2% стоимости квартиры

Услуги адвоката – 1-2% стоимости объекта

Пошлина за перерегистрацию объекта на нового собственника – до 1000 ₪

В случае получения кредита в банке – до 0,5-1% от стоимости объекта на страховку и оценщика

Читайте также:
Что делать, если просрочена регистрация иностранного гражданина

Таким образом, дополнительные расходы при покупке квартиры могут составить от 2 до 10% от стоимости объекта недвижимости.

Стоимость недвижимости в Израиле в 2021: от чего зависит цена?

  1. 5
  2. 4
  3. 3
  4. 2
  5. 1

(всего: 20 голосов, в среднем: 4.9 из 5)

  1. Стоимость
  2. Процедура
  3. Налоги
  4. Расходы

Уже довольно продолжительное время Израиль является одной из самых популярных стран для иммиграции, поэтому приобретение недвижимости актуально для многих новых ее жителей. Эксперты отмечают, что цены на жилье в Святой Земле за последние 10 лет выросли в среднем на 85%, и, в связи с имеющимся на него спросом у большого количества покупателей, продолжают активно расти.

Осуществление покупки жилья в Израиле является хорошим капиталовложением. Необходимо отметить удачное географическое расположение этой страны. Она находится на пересечении сразу троих частей света: Европы, Азии и Африки, а также омывается водами трех морей: Мертвого, Красного и Средиземного. Израиль предлагает широкий выбор вариантов недвижимости – квадратные метры можно приобрести как на берегу моря, так и на горных вершинах. Чему отдать предпочтение: тихой гавани, вечно бегущему и шумному городу, участку земли или коммерческой недвижимости, новостройке или же вторичному жилью – каждый покупатель решает самостоятельно. После репатриации в Израиль переселенцы начинают подбирать себе недвижимость.

Стоимость жилья в разных городах страны

В первую очередь, цена на жилье в Израиле зависит от его месторасположения – первая береговая линия, вторая, центр города или же его окраина. Помимо этого, стоимость заметно отличается в зависимости от открывающегося вида из окна приобретаемого жилья, его площади и планировки, наличия всей необходимой инфраструктуры и уровня жилого комплекса.

Поскольку израильские квартиры имеют обычно 4-5 комнат, то продажа одно- и двухкомнатных квартир не распространена и является большой редкостью. В среднем цена на квартиры составляет примерно 250-300 тыс. $, а если квартира элитная, то ее стоимость может достигать и 4 млн. $. Дома стоят 750-800 тыс. $ и 6 млн. $ соответственно.

Если рассматривать стоимость квартир по конкретным городам Израиля, то в Тель-Авиве они в среднем стоят 300-350 тыс. $ (из 2-3 комнат) и 550 тыс. $ (4 комнаты). Очень высоко ценится жилплощадь в северной части города, как в новом районе Рамат-Ган, так и в старом районе Марины, а также во всей прибрежной части города (бульвар Ротшильда, Неве-Цедек). Стоимость квадратного метра жилья здесь колеблется от 14 тыс. до 25 тыс. евро, в зависимости от конкретного места, качества жилья, его особенностей. Арендная плата за хорошую трех- или четырехкомнатную квартиру составляет около 4500 евро в месяц. В менее популярных районах можно найти жилье наполовину дешевле. Для многих иммигрантов этот город является идеальным местом для постоянного проживания, поскольку он одновременно сочетает в себе и деловую столицу и популярный курорт. Здесь недвижимость считается самой дорогой.

Прибрежный город Хайфа предлагает более доступные цены на приобретение жилья. Так в южных, активно застраивающихся отдаленных районах города, квартиру, площадью 70 кв. м, можно приобрести за 150-190 тыс. $. Власти всячески способствуют строительству такого недорогого жилья.

Цена недвижимости в Бат-Яме практически не отличается от столичной, поскольку город является ближайшим к Тель-Авиву, а также омывается Средиземным морем.

Более-менее доступную стоимость жилья рядовой покупатель может найти в Ашкелоне. Так, средняя цена за квартиру, состоящую из трех комнат – 200-250 тыс. $. Дома и коттеджи, площадью 180-200 кв. м, предлагают в среднем за 350-500 тыс. $. Наиболее дешевым вариантом является 2-комнатная квартира (40 кв. м) примерно за 130 тыс. $.

Интересным вариантом по стоимости жилища для молодых семей и для тех, кто отдает предпочтение долгосрочным инвестициям, будет город с хорошей транспортной доступностью Пардес-Хана, который за последнее десятилетие застроился новыми кварталами, школами, детскими садами. Город растет вместе с ценами на апартаменты в нем.

Хорошими районами, пользующимися популярностью среди покупателей, являются также Нетания и Герцлия. Расположены они на побережье вблизи Тель-Авива, но цены на недвижимость здесь намного ниже, чем в столице. Стоимость одного квадратного метра в этих городах от 4000 до 6500 евро (максимальная стоимость – это квартиры, расположенные вдоль береговой линии).

Один квадратный метр жилья в Иерусалиме сейчас обходится покупателям в среднем от 5600 до 6700 евро.

перейти к тесту

Первоочередные шаги при покупке жилья

И первичное и вторичное жилье в стране продается с мебелью. Покупка квадратных метров иностранцем будет безошибочной в том случае, если эту процедуру начинать с обращения в агентство по недвижимости. Такие компании занимаются как подборкой нужных вариантов жилья, так и оформлением сделки до конца.

При приобретении недвижимости обязательно нужно узнать, на кого она оформлена. Проверкой документов о регистрации квартиры, а также, нет ли каких-либо невыплаченных кредитов, долгов по недвижимости, каких-то арестов, ордера на снос и многими другими вопросами занимаются израильские адвокаты.

Налогообложение при организации сделки с недвижимостью

Немаловажным фактором, влияющим на возрастание стоимости жилья в Израиле, является действие закона о налогах на недвижимость. Размер налогообложения при покупке квартиры зависит и от ее стоимости, и от того, единственная ли она, или какая по счету. На приобретенные впервые апартаменты, в зависимости от их стоимости, взымаются следующие суммы налогов:

  • при стоимости от 427 тыс. до 506 тыс. $ – 3,5% налога;
  • при стоимости от 506 тыс. до 1 млн. 305 тыс. $ – 5% налога;
  • при стоимости от 1 млн. 305 тыс. до 4 млн. 350 тыс. $ – 8% налога;
  • при стоимости больше 4 млн. 350 тыс. $ – 10% налога.
Читайте также:
Работа в Литве для русских, белорусов и украинцев: вакансии 2021

Не взымается налог тогда, когда стоимость приобретенной квартиры не превышает 427 тыс. $. При покупке второго жилья или последующего налогообложение увеличивается:

  • если стоимость, не превышающая 1 млн. 305 тыс. $ – налог составляет 8%;
  • если стоимость больше 1 млн. 305 тыс. $ – налог равен 10%.

Помимо налога, оплачиваемого при покупке квадратных метров, владельцем приобретенной жилплощади оплачиваются определенные налоги и по завершении сделки. Один из них – арнона (муниципальный сбор). Размер данного налога зависит от площади апартаментов и от конкретного населенного пункта. В крупных городах арнона зачастую выше, чем в менее населенных и отдаленных небольших городах. Имеется возможность, при которой выплату налога арнона можно производить через каждые 2 месяца, разделив на шесть частей, но оплата одним платежом в год, уменьшит его в размере.

Сопутствующие покупке недвижимости, дополнительные расходы

Приобретая недвижимое имущество в Израиле, необходимо обязательно учесть такие дополнительные расходы, как:

  • оплата услуг (гонорар) адвоката – в среднем составляет примерно 1,5% от стоимости приобретаемого жилья и еще 15,5% от суммы гонорара – НДС;
  • подача заявления в регистрационное бюро о своем намерении осуществить сделку купли-продажи недвижимости – в среднем 60-70 $;
  • проверка продавца на наличие регистрации на его имя – от 20 до 40 $;
  • уплата налога на совершение покупки недвижимости – примерно 8-10% от стоимости жилья;
  • комиссионные выплаты агенту при покупке вторичного жилья составляют 2,5 %, а при покупке первичного – их выплачивает компания-застройщик.

Для иностранных покупателей в Израиле не существует ограничений на приобретение как жилой, так и коммерческой недвижимости, но им следует оплатить дополнительные налоги.

Как самостоятельно купить квартиру в ипотеку

Пошаговая инструкция для тех, кто столкнулся с ипотекой впервые

Не обязательно обращаться к риелтору или ипотечному брокеру, если у вас уже одобрена ипотека и вы хотите купить жилье.

Я помогаю людям оформлять ипотеку и расскажу, какие действия необходимо выполнить и в какой последовательности, если банк одобрил нужную сумму и теперь вы ищете жилье с учетом бюджета и требований к объекту недвижимости со стороны вашего банка.

Вот о чем вы узнаете в статье:

  • Выбор квартиры
  • Сбор документов
  • Отчет об оценке
  • Порядок расчетов
  • Предварительный договор
  • Подача документов в банк
  • Одобрение объекта недвижимости
  • Страхование
  • Сделка
  • Регистрация сделки

Выбираем квартиру

Чтобы сделать поиск эффективным, нужно понять, для какой цели приобретаете недвижимость: для собственного проживания, сдачи в аренду или инвестирования с последующей перепродажей. Расскажу про каждую цель подробнее.

Для собственного проживания. Ориентируйтесь на необходимую инфраструктуру: состояние двора, парковочные места, расположение детских садов, школ, поликлиник, магазинов и прочих объектов. Большое внимание стоит уделить времени в пути до работы.

Если покупаете квартиру для себя, можно пожертвовать ликвидностью в пользу качества. Например, квартира чуть дальше от метро, но в пешей доступности есть хороший парк, которым вы будете регулярно пользоваться. Тогда есть смысл приобрести такой вариант, хотя в последующем продать эту квартиру может быть сложнее.

Для сдачи в аренду. В первую очередь нужно обращать внимание на территориальное расположение и доступность общественного транспорта. Для Москвы и Санкт-Петербурга это прежде всего удаленность от станций метро. В регионах обычно ценятся квартиры у делового центра города.

Как правило, для сдачи в аренду приобретают однокомнатные квартиры, студии либо апартаменты небольшой площади — до 40 м². Жилье покупают рядом с крупными вузами либо градообразующими предприятиями — такие квартиры проще сдать.

Для инвестиций. Для таких целей обычно берут новостройки — выбирают надежного застройщика на ранней стадии готовности объекта и продают, когда дом уже построен. Как правило, покупают однокомнатные квартиры или студии с хорошей инфраструктурой или в престижном районе. Например, в Москве ориентируются на удаленность от станции метро, в регионах — на престижность района и удаленность от центра города.

Найти универсальный объект тяжело. Вот основные параметры, с которыми нужно определиться перед тем, как начнете искать жилье:

  1. Новостройка или вторичка.
  2. Территориальное расположение: город, район, станция метро и т. д.
  3. Количество комнат в квартире.
  4. Площадь — минимальная и максимальная.
  5. Цена. Лучше заложить вилку — на какую минимальную и максимальную стоимость вы готовы.

Покупка в новостройке

Если уже присмотрели конкретную новостройку, обращайтесь в отдел продаж застройщика либо к его официальным партнерам. Уточните в своем банке, аккредитован ли строящийся дом. Аккредитация — это процедура, при которой банк принимает решение выдавать ипотеку на покупку квартир в конкретном доме на этапе строительства. Банк аккредитовывает не застройщиков целиком, а каждый конкретный строящийся объект. Если дом аккредитован, значит, банк все устраивает и можно переходить к следующему этапу.

Если дом не аккредитован, нужно уточнить, сможет ли его аккредитовать банк и готов ли застройщик предоставить пакет документов аккредитации. Если по разным причинам что-то не складывается, вот какие варианты есть:

  • выбрать другой объект;
  • оформить ипотеку в другом банке, который уже одобрил эту новостройку. Перечень нужных банков можно узнать в отделе продаж застройщика.
Читайте также:
Заявление от собственника жилья на регистрацию иностранца по ВНЖ в 2021 году

Если нужная квартира свободна, можно передать сотруднику застройщика контакты ипотечного менеджера банка, в котором уже одобрена ипотека. В 90% случаев дальше все сделают за вас.

В целом процесс будет идти так:

  1. Застройщик согласует договор с банком.
  2. Согласовываете дату и время подписания кредитного договора в банке, а затем — подписание договора с застройщиком.
  3. Вносите первоначальный взнос напрямую на счет застройщика либо на эскроу-счет. Все зависит от того, когда выдано разрешение на строительство и по какой схеме работает застройщик. Повлиять и выбрать вариант, куда именно вносится первый взнос, невозможно.
  4. Приходите в назначенную дату в банк и подписываете кредитный договор. Затем с этим договором идете к застройщику и заключаете договор участия в долевом строительстве — ДДУ.
  5. Сдаете документы на государственную регистрацию сделки. Многие застройщики проводят сделки электронно. В этом случае подавать документы физически на регистрацию не нужно. Вам создадут электронные цифровые подписи, которыми вы подпишете документы, и их отправят на регистрацию в электронном виде. При самостоятельной регистрации через МФЦ нужно уплатить госпошлину в размере 350 Р , которая делится по количеству дольщиков в договоре. Каждый из дольщиков платит от своего имени.

Сотрудников банка и застройщика лучше контролировать, чтобы они не затягивали со сроком подготовки документов. Например, можно звонить раз в два дня и интересоваться, на какой стадии находится ваша сделка.

Если нужные квартиры у застройщика уже проданы, можно посмотреть варианты в этом же доме на сайтах о продаже недвижимости либо оставить заявку на квартиру в отделе продаж застройщика. Квартиры часто перепродают на этапе строительства по уступке права требования. То есть квартиру продает не сам застройщик, а действующий участник долевого строительства. Получается, что он переуступает свое право требования по ДДУ. Еще это называется цессией.

Договор уступки права требования, или цессии, также регистрируется в Росреестре. В некоторых случаях на уступку права требования нужно получить согласие застройщика. Но если вы покупаете квартиру в ипотеку, нужно уточнить в банке, готов ли он выдать кредит на квартиру по договору цессии и какие есть дополнительные условия по подобным сделкам. Если банк не выдает ипотеку под договор уступки, возможно, придется одобрять ипотеку в другом банке.

В Т⁠—⁠Ж уже были подробные статьи на тему покупки квартиры в новостройке. Вы можете прочитать в них о ДДУ или выборе квартиры по чертежу:

Покупка на вторичном рынке

Основные площадки для поиска — доски объявлений в интернете: «Авито», «Циан», и другие. В разных регионах доминируют разные интернет-площадки, и размещенные на них объявления могут различаться. Лучше проработать несколько ресурсов, чтобы получить полную информацию по объектам в продаже. Как минимум точно стоит посмотреть объявления на «Авито» и «Циане».

Если хотите приобрести готовую квартиру в конкретном доме либо рассматриваете несколько определенных домов, можно обратиться за информацией в организацию, которая управляет домом, — УК или ТСЖ.

Еще можно разместить объявление «куплю квартиру в вашем доме». Как бы старомодно и забавно это ни выглядело, но это работает. Только оформить объявление нужно аккуратно, а размещать — в специально отведенных для этого местах, например на информационных досках в подъездах.

Огрызки бумаги, криво наклеенные в подъезде, будут только раздражать жильцов и дадут обратный эффект. Еще можно приехать и лично пообщаться с потенциальными соседями. Возможно, кто-то планирует продавать квартиру, но еще не разместил объявление — есть шанс стать первым покупателем и приобрести жилье без конкурентов.

При выборе готового жилья нужно учитывать требования банка-кредитора к объекту недвижимости. Вот основное, на что нужно обратить внимание при выборе квартиры: год постройки дома, этажность, материал стен, степень износа, материал перекрытий, наличие перепланировок.

При покупке квартиры на вторичном рынке обратите внимание, как ее приобретал действующий собственник, то есть на правоустанавливающие документы — документы-основания.

Например, если квартиру покупали в ипотеку, то нужно уточнить, использовался ли для погашения кредита или в качестве первоначального взноса материнский, или семейный, капитал. Если да, семья должна выделить доли детям и получить разрешение на продажу от органов опеки. Только после этого такую квартиру можно покупать.

Если квартиру получили по договору передачи квартир в собственность граждан — приватизации, нужно запросить архивную справку о зарегистрированных на момент приватизации. Это поможет исключить риск, что есть временно снятые с регистрации жильцы, которые сохранили право проживания. Таким правом могут обладать отказники от приватизации. Например, безвестно отсутствующие или отбывающие наказание в местах лишения свободы. Эти лица могут иметь право на пожизненное пользование квартирой, то есть на проживание в ней.

Вариантов с правоустанавливающими документами и нюансов по квартире на вторичном рынке может быть много. Поэтому, если понимаете, что разобраться сложно, и сомневаетесь в юридической чистоте сделки, то лучше обратиться к специалисту — риелтору, юристу, брокеру. Услуги по сопровождению сделки будут стоить несоизмеримо меньше, чем потеря квартиры.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: