Содержание недвижимости в Германии – узнайте все нюансы

Во сколько обходится содержание недвижимости в Германии

Содержание недвижимости в Германии зависит от многих показателей. Определённая разница обязательно будет в зависимости от земель и районов.

Земельный налог (Grundsteuer)

Любая недвижимость занимает определенный участок земли. Налог на него должны платить все владельцы собственности в Германии. Точный размер устанавливает городская община.

Величина налога зависит от:

1. Базовой цены участка. Определяется налоговой службой, цену фиксируют 1 января каждого года. Как правило, этот показатель остаётся неизменным в течение долгих лет. Хотя его и могут пересмотреть в сторону увеличения или уменьшения. От получившейся суммы начисляют процент (от 2,6% до 3,5%), а его размер зависит от вида недвижимости.

2. Мультипликатора к ставке. Определяется городской общиной, может быть больше или меньше 1.

Как быть с многоквартирным домом? В этом случае весь налог делится пропорционально между владельцами квартир. В среднем по Германии платят от 100 до 200 евро в год за двух- или трёхкомнатные апартаменты.

Что же касается собственников частных домов, то им налог делить не с кем. Поэтому каждый год они отчисляют от 500 до 1500 евро (тоже средние показатели). Но если вы сдаёте недвижимость в аренду, то можете перенести бремя выплаты на жильцов.

Вывоз мусора и канализация

В Германии есть налог на сточные воды, куда входят и осадочные. Здесь в расчёт принимается то, сколько стоит переработка. В среднем за год платят от 300 до 1000 евро с квартиры. Точная сумма зависит от того, во сколько фактически обходится канализация. Так что современная будет стоить дешевле.

Оплата вывоза мусора зависит от того, сколько контейнеров всего, как часто их вывозят. Нередко бывает так, что разными видами отходов могут заниматься разные компании. Общая сумма на дом делится на количество проживающих, а не на число квартир. В среднем за 1 человека нужно заплатить от 50 до 100 евро в год.

Страховка

Страховка от пожаров, попадания молний, наводнений и прочего называется Wohngebäudeversicherung. Цена на неё в среднем на дом начинается от 300 евро. Зависит от большого количества факторов: района, скидок, того, кто всем этим занимается и т. п. Например, сделать через управляющую компанию часто дешевле.

Отопление

На стоимость отопления влияет то, что и как обогревает дом. Важный момент: центральная система как таковая отсутствует. Котёл обычно размещается в подвале или в отдельном помещении, он и отапливает. В качестве горючего берут газ, мазут, опилки, электричество. Учтите, что нужно платить за обогрев не только квартиры, но и общих зон.

Вода в Германии стоит примерно 1,5 евро за кубометр. Причём сумма за нагрев иногда входит в отопление, но далеко не всегда. В среднем на трёхкомнатную квартиру уходит в год где-то 100 евро, однако все зависит от того, как часто вы планируете бывать дома, собираетесь ли экономить и т. п.

Электричество, телефон и Интернет

Здесь всё индивидуально и зависит от потребностей. Каждая квартира (или дом) сама заключает договор с соответствующими условиями. И цены зависят от того, успели ли вы попасть на акцию или нет, какие вам интересны услуги, сколько вы собираетесь тратить и др. А ещё с каждого жителя в Германии берут сбор на теле- и радиовещание. С квартиры он составляет 17,5 евро в месяц.

Обслуживание счётчиков

У счётчиков есть свои режимы проверки, они зависят от конкретной инстанции. Что-то в среднем нужно осматривать 1 раз в год, а что-то и реже. Обслуживание – платное, от пары десятков евро до нескольких сотен в год. Чем старше, тем дороже. Но покупать и устанавливать новые не всегда выгодно, потому что они сами по себе стоят немало.

Хаусмастер и управляющий

За многоквартирными домами в Германии надо следить. Обычно этим занимается хаусмастер (человек или же компания). Он отвечает за порядок внутри дома и на прилегающей территории. В его ведении мусорные контейнеры, подъезд и в целом общая территория, газон. Именно хаусмастер меняет лампочки, вставляет разбитые стёкла, закрашивает разные надписи. Стоит это в среднем 50 евро в месяц с квартиры.

Деньги ещё уходят на домоуправление. Оно занимается закупкой топлива, заключает договоры на коммунальные услуги, решает вопросы с ремонтом здания. Такой сервис обходится в среднем от 150 до 300 евро с квартиры в год.

Лифт стоит дорого. Основные траты идут на службу спасения застрявших жильцов, потому что по закону та должна приезжать быстро. Что подразумевает подключение каждого лифта к специальной кнопке, целую структуру сотрудников, обслуживание самой конструкции и многое другое. Цена зависит от модели лифта, размеров, года выпуска и т. п. В среднем это где-то около 1000 евро в год (за один), распределяется на всех жильцов, включая тех, у кого квартира на первом этаже.

Откладывание денег на ремонт

Рано или поздно в любом доме нужно будет делать ремонт. Где-то ждут до последнего, а где-то каждый месяц берут с жильцов по 5-10 евро. Тут всё зависит от того, что решит общее собрание и домоуправление.

Подведение итогов

Каждый месяц в среднем на квартиру может уходить от 200 до 500 евро. Новостройки обходятся дешевле, чем старый фонд. Есть разница и между землями, поэтому цены здесь даны во многом примерные, скорее для демонстрации соотношения между пунктами расходов. А вот точные цифры уже надо узнавать применительно не только к конкретному населённому пункту, но и к определённому дому.

Содержание недвижимости в Германии

Немецкая недвижимость — прекрасный вариант для инвестирования. Однако перед покупкой недвижимости необходимо разобраться, во сколько обойдётся ее содержание. Давайте разберем, из чего складываются все расходы.

Недвижимость в Германии — это престижно, открывает много возможностей, но требует и затрат

Если вам сложно самостоятельно разобраться, можете обратиться за помощью к профессионалам, которые сделают для вас все необходимые расчёты.

Данные в статье приведены на начало 2022 года. Стоит учесть, что они — усреднённые.

Какие вообще расходы предполагаются?

Расходы можно разбить на следующие группы:

  • налоги — их размеры непосредственно устанавливаются федеральным или региональным законодательством. Общий объём выплат сильно зависит от того, какой именно регион вы выберете для себя, так что этот момент нужно непременно учитывать;
  • коммунальные платежи — при сдаче квартиры в аренду часть из них могут компенсировать арендаторы, но далеко не всё;
  • страховка — обязательна, от нее, как и от налогов, избавиться нельзя, причём вне зависимости от того, используете ли вы как-то имущество или нет;
  • ипотечные выплаты — актуальны для тех, кто приобрёл недвижимость по кредитному договору;
  • оплата услуг управляющей компании;
  • расходы на амортизацию. В данном случае подразумевается просто ремонт, хотя некоторые учитывают степень износа и стараются принять этот факт во внимание, чтобы отложить деньги на покупку новой недвижимости. Однако последнее уже излишне, поскольку в Германии дома строятся на века. Здесь очень тщательно подходят к вопросу контроля качества. К тому же сбор денег на ремонт всё же не относится к непосредственным расходам на жильё или другой объект недвижимости в большинстве случаев.
Читайте также:
Виза в Монако 2022, стоимость

Предлагаем более детально разобрать, из чего складываются вышеперечисленные расходы — легче будет разобраться, на чём конкретно можно сэкономить.

Налог на землю

Этот налог на землю называется Grundsteuer. Он выплачивается раз в год, причём делать соответствующие отчисления обязаны все владельцы недвижимости. Да, это касается и собственников квартир тоже. Ведь любые апартаменты находятся в доме, который, в свою очередь, стоит на земельном участке.

Размеры данного налога непосредственно зависят от региона. То есть, чем дороже участок земли в этой местности, тем больше будут выплаты. А конкретные суммы устанавливает городская община — в отношении тех объектов, которые находятся непосредственно в населённом пункте или же подконтрольны ему. Выплачивать тоже нужно общине, и она же следит за поступлением отчислений.

В качестве базы берётся цена участка — Einheitswert. Её устанавливает налоговая служба Германии 1 января каждого года. В целом, сумму могут пересмотреть в любую сторону, если для этого есть веские основания. Однако стандартно она не меняется на протяжении длительного времени.

Процент от указанной суммы вычисляется по налоговой ставке. Она колеблется в зависимости от вида недвижимости и бывает от 2,6% до 3,5%. И вот к этой сумме конкретный регион может устанавливать мультипликатор — специальный коэффициент, который увеличивает налог или же уменьшает его. Собственно, именно последнее и оказывается решающим. Поэтому перед покупкой недвижимости в отдельно взятом регионе Германии нужно узнать, какие у них там коэффициенты. Отдельные регионы могут установить мультипликаторы во много раз повышающие размер налога. Поэтому покупать там недвижимость невыгодно!

Собственно, в плане налога на недвижимость выгоднее всего брать квартиру. Ведь в этом случае налог делится между всеми собственниками! В итоге собственники трёхкомнатной квартиры при щадящем коэффициенте могут в качестве налога на землю вносить в казну ежегодно около пары сотен евро. А вот владельцам частных домов нередко приходится платить от 1,5 тысяч и до 2. Это связано с тем, что делить налог им не с кем.

Важно: если вы сдаёте такую собственность в аренду, то арендатор по закону обязан выплачивать данный налог за вас! То есть вы сможете не разбираться с отчислением соответствующих сумм. Однако контролировать выплаты всё равно придётся.

Расходы на страховку на недвижимость в Германии

Если вы не хотите потерять кровно нажитое имущество, вам необходимо приобрести страховку. Причём если в случае с частным домом вы сами решаете все вопросы и, в целом, можете попробовать рискнуть и попытаться прожить без неё (правда, в ситуации с ипотекой это не вариант, там страховка обязательна), то при наличии квартиры тратиться придётся. Дело в том, что отдельно на каждые апартаменты страховки не оформляют. Обычно договор заключают или с управляющей компанией на весь дом или с собранием жильцов, опять же, на весь дом. А дальше сумма делится на всех.

Отказаться от страховки или же постараться найти свой вариант в этом случае не получится. Поэтому проще всего смириться с этими расходами заранее. И при покупке недвижимости узнавать, сколько денег уходит на страховку. Разброс может быть значительным — от 80 евро в год и до 500, а иногда и больше.

Конкретика зависит от вида недвижимости, площади, местонахождения, её состояния, характера использования. Кроме того, очень важно, кто именно заключает договор со страховой компанией, как давно, какие скидки предоставляются. Обстановка в регионе тоже учитывается.

При покупке недвижимости в Германии без страховки не обойтись

Приятная новость для владельцев: при сдаче недвижимости в аренду и эти расходы можно переложить на арендаторов. Правда, это уже зависит от того, о чём вы договоритесь.

Расходы на услуги управляющей компании и хаусмастера

Этот пункт расходов актуален для владельцев квартир. Итак, при покупке апартаментов в Германии вы автоматически заключаете договор с управляющей компанией. Именно она следит за состоянием общей территории, взимает средства на поддержание её в надлежащем виде. Это аналог российского ЖЭКа. В год на него уходит от 100 и до 300 евро.

Иногда домоуправление по договору берёт на себя вообще все вопросы, так или иначе связанные с обеспечением нормальной жизнедеятельности дома. Тогда расходов будет больше, но вам ничего в связи с этим отдельно решать не потребуется. Однако иногда домоуправление отвечает только за функционирование отдельных систем и, например, за капитальный ремонт. В этом случае возникает потребность в хаусмастере.

Поскольку речь идёт о дополнительном пункте расходов, необходимо разобраться, о ком речь. Хаусмастер отвечает за:

  • мелкий текущий ремонт — замена лампочек, проверка исправности разных систем, в порядке ли ручки в подъезде и прочее. Если происходит крупная поломка, то это уже к домоуправлению, которое ищет подрядчика, заключает с ним договор, а расходы перекладывает на жильцов. Но задача хаусмастера в такой ситуации будет предупредить о проблеме своевременно;
  • уборка помещений или найм того, кто будет этим заниматься;
  • контроль своевременного вывоза мусора;
  • приведение в порядок газона;
  • благоустройство территории вокруг дома;
  • отправка счетов;
  • обращение внимания жильцов на какую-то проблему.

За порядком в Германии нужно следить. И это тоже требует расходов

Хаусмастер — это в среднем около 50 евро в месяц с квартиры. Кажется, что за год довольно много. Однако экономия на таком специалисте ни к чему хорошему не приводит: жильцы сами не будут стабильно за всем следить. А разрушение здания в итоге повлечёт за собой или необходимость капитального и дорогостоящего ремонта, или же резкое снижение стоимости квартиры, как следствие.

Расходы на вывоз мусора и канализацию в Германии

Оплата канализации зависит напрямую от стоимости переработки канализационных вод в конкретном регионе. В среднем за кубометр нужно заплатить 2,4 евро. Расчёт обычно идёт на участок, то есть в случае многоквартирного дома распределяется равномерно между владельцами апартаментов. При этом чем современнее канализация в конкретном городе, тем дешевле будет переработка соответствующих вод. И поскольку разобраться довольно сложно, где и по какой схеме начисляется оплата, единственный вариант понять, какими будут расходы — просто узнать заранее. Расходы на канализацию в год могут колебаться от пары сотен евро и до тысячи, а иногда и больше.

Читайте также:
Можно ли получить двойное гражданство с Армнией россиянам

Что же касается вывоза мусора, то в данном случае расходы сильно зависят от того, с какой компанией заключили договор. Бывает так, что вопрос с отходами решается несколькими фирмами сразу. Например, одна может отвечать за стекло, вторая — за органику, а третья — за всё остальное. Поэтому и здесь все индивидуально.

Чистота и красота обходятся дорого

Поскольку платят те, кто создают отходы, то в случае сдачи жилья такие траты перекладываются на жильцов. Расчёт идёт применительно не к квартире, а к человеку.

Важный момент: стоимость расходов на утилизацию мусора напрямую зависят от того, сколько раз в год за ним будут приезжать. А это фиксируется в договоре. В среднем мусор вывозят раз в неделю, всё остальное время он хранится в специальных мешках. Но далеко не всех такая частотность устраивает. При желании вы можете договориться о том, что за мусором будут приезжать через день. Вот только бюджет на это возрастет пропорционально.

Расходы на отопление в Германии

Решение этого вопроса тоже глубоко индивидуально. Дело в том, что в Германии вообще нет такого понятия как центральное отопление. И при строительстве каждого многоквартирного дома данный вопрос регулируется отдельно.

Кто-то топит дом дровами, причём котлы в этом случае могут находиться в подвале, кто-то — мазутом, кто-то — электричеством. Поэтому нужно узнавать заранее, какой вариант применяется в приглянувшемся вам объекте и сколько это будет стоить. Причём учтите, что есть два пункта расходов: на квартиру и за отопление общей территории.

Расходы на воду в Германии

В плане оплаты воды всё традиционно: на горячую и холодную. Однако первых расходов можно избежать, если вода нагревается за счёт отопительной системы. Правда, в этом случае возрастают расходы по предыдущему пункту. Сказать, какой вариант выгоднее — сложно, нужно брать в руки калькулятор и вести расчёты применительно к каждому объекту недвижимости.

Что же касается холодной воды, то бюджет на неё зависят от определённого региона страны. В среднем на начало 2022 года цены колеблются в пределах 1-1,5 евро за кубометр. При сдаче недвижимости в аренду эти расходы перекладываются полностью на жильцов.

Электричество, телевидение, Интернет, телефон

Эти расходы определяются уже индивидуально. Даже по электричеству каждый владелец квартиры заключает отдельный контракт с поставляющей ресурс компанией. И расходы непосредственно зависят не только от того, сколько вы потребляете, но и от того, на каких условиях оформили договор, предполагаются ли скидки. На электричество, например, есть ночные и дневные тарифы, причём они колеблются в зависимости от общего числа жильцов, дома, региона и многого другого.

Вы можете и не подключать телевидение в Германии. Зачем, когда давно можно подключить телевизор к WiFi

Телевидение оплачивать необязательно, телефон тоже, впрочем, как и Интернет. Это уже всё по выбору. Однако вне зависимости от того, смотрите ли вы ТВ или нет, каждый проживающий в квартире в Германии обязан ежемесячно выплачивать сбор на радио и телевидение размером 17,5 евро. Это что-то вроде обязательного налога, за счёт которого и финансируются государственные СМИ.

Расходы на лифт

Если в доме есть лифт (а он далеко не всегда предусмотрен, разумеется, если это не небоскрёб), то его содержание в год может обойтись от нескольких сотен евро до нескольких тысяч. И это касается только одного лифта. А если их несколько, расходы увеличатся. Они традиционно распределяются между всеми жильцами. Причём, в отличие от России, платить обязаны все, то есть и проживающие на первом этаже.

Траты на капитальный ремонт дорог

Качество немецких дорог вошло в легенду. Чтобы оно таким и оставалось, за этим нужно следить. Косметическим ремонтом занимается городская администрация за свой собственный счёт. А вот при решении вопроса с капитальным ремонтом, что происходит с периодичностью от одного раза в 25 лет до одного раза в 40 лет, могут привлекаться средства владельцев домов. Разумеется, в принудительном порядке.

Расходы перекладываются на плечи собственников не полностью, а частично. Конкретный процент от всех расходов, которые компенсируют владельцы недвижимости, прописан в региональном законодательстве. Колебания могут быть существенными — от 25% и до 75%. Причём оплачивать владельцы должны не ремонт всей дороги, а только примыкающих к зданию или земельному участку тротуаров. Но поскольку капитальный ремонт по всем правилам — это миллионы евро, даже такой вариант может оказаться накладным. Поэтому во избежание сюрпризов и данным вопросом перед покупкой недвижимости стоит поинтересоваться.

Ремонтировать дороги в Германии могут и за ваш счёт, учтите

Подоходный налог

Это не то, что напрямую связано с содержанием недвижимости, однако непосредственно затрагивает соответствующую тему. Итак, если вы сдаёте квартиру или дом в аренду, то получаете доход. А это означает, что вы должны заплатить государству с него налог.

Ставка подоходного налога зависит от того, сколько в плане чистой прибыли вы получаете. Чем больше доход, тем больше отчислений государству. Ставка возрастает вплоть до 45% ежегодно. Поэтому выгоднее всего покупать несколько объектов недвижимости в Германии и оформлять их на разных членов семьи.

При сдаче недвижимости в аренду без налогов тоже не обойтись

Как видите, расходов предполагается много, причём большую часть заранее просчитать не получится. Поэтому выбирать собственность нужно очень внимательно и с агентом, который поможет разобраться во всём досконально.

Недвижимость в Германии: анализ рынка, нюансы приобретения, преимущества владения и стоимость

Покупка недвижимости в Германии — это ряд существенных преимуществ: доступность по цене, стабильность, прозрачность сделок.

Недорогие квартиры и дома — привлекательный вариант и для жилья, и для заработка: доход от аренды может составить до 12% годовых!

Читайте также:
Оформление трудового патента для иностранцев

Покупка доходного дома — один из наиболее выгодных вариантов вложения средств: ежегодный доход от аренды составляет до 15% годовых!

Покупка коммерческой недвижимости в Германии — инвестиции в бизнес. Актуальные предложения по аренде
от 450 евро за кв. м.

Хотите приобрести дом или квартиру с дисконтом до 50% от рыночной стоимости? Покупка недвижимости с аукционов с помощью риелторского агентства — оптимальное решение!

Выкуп недвижимости до аукциона по фиксированной цене, ниже среднерыночной, — один из наиболее привлекательных вариантов покупки жилья.

Важно помнить: для получения недвижимости в собственность, нужно не только грамотно оформить сделку, но и своевременно уплатить все необходимые налоги.

Покупка недвижимости в Германии становится все более популярным видом инвестиций у россиян. Причина тому — высокая доходность активов, экономическая стабильность и юридическая защищенность. Особенно важно, что на немецком рынке пока отсутствуют какие-либо ограничения для иностранцев.

Рынок недвижимости Германии

В Германии, помимо классических квартир и домов, можно также приобрести замок, виллу или коммерческую недвижимость, которые используют как в качестве доходной недвижимости, так и для личных целей. Коммерческий спектр включает в себя доходные дома, отели, кафе и рестораны, различные офисные помещения, спорткомплексы и поля для гольфа, автосалоны, автомойки и сервисные центры, а также другие виды бизнес-площадей.

Основными преимуществами такого инвестирования остаются надежность, стабильность, регулярный доход, а также прозрачность сделок и предсказуемость развития рынка. К тому же, после выхода Великобритании из Евросоюза привлекательность лондонской недвижимости резко снизилась, и потоки инвестиций стали перераспределяться по-новому.

Согласно рейтингу, составленному аналитиками PwC и Urban Land Institute, в 2018 году в топ-3 инвестиционно привлекательных городов Европы входят Берлин, Франкфурт и Мюнхен [1] .

По данным Knight Frank, берлинская недвижимость в 2018 году дорожает быстрее всего в мире: за год цены выросли на 20,5%. Гамбург, Мюнхен и Франкфурт показали рост цен на 14,1%, 13,8% и 13,4% соответственно [2] . Сейчас однокомнатную квартиру в Восточном Берлине, где исторически жилье стоит недорого, можно купить примерно за 64 000 евро, три года назад ее цена была бы около 35 000 евро.

Квартиры в Германии дорожают в связи с постоянным притоком мигрантов, которые активно скупают жилье в сегменте «новостроя». Ярким примером может служить Франкфурт, где за последние семь лет население выросло на 62 500 жителей, а новых квартир появилось только 14 200 [3] . Привлекательность города для приезжих обусловлена низким уровнем безработицы — всего 5,6%.

В целом, спрос на жилье в Германии превышает количество предложений, и такая картина может сохраниться еще многие годы, поскольку строительство новых домов — дело небыстрое.

В исследовании компании Dr. Klein утверждается, что рост цен на жилье в крупнейших немецких городах превышает уровень инфляции в 3–7 раз, так что жилая недвижимость представляется привлекательной для инвестирования. Что касается коммерческой недвижимости, то она тоже популярна и прибыльна: в некоторых случаях ее доходность достигает 12%. В Германии в среднем можно выручить до 7–8% годовых, причем наиболее удачный вид вложения — не магазины и рестораны, а доходные дома, офисы, общежития для студентов и даже места на кладбищах.

Стоит сказать, что большая часть жителей Германии предпочитает снимать жилье, а не покупать его. При этом, чем крупнее город, тем больше возможностей найти работу и больше арендаторов. Поэтому прибыльность доходных домов из года в год растет. Причем необязательно покупать большие доходные дома, можно обойтись 4–6 квартирами. Кстати, немецкие банки охотно выдают ипотечные кредиты со ставкой 3–4% на покупку доходных домов.

Перспективы и возможности

Если вы планируете приобрести квартиру для последующей сдачи в аренду, то в Берлине или Мюнхене можно рассчитывать на доходность этого предприятия около 4% в год. В то же время в менее крупных городах доходность может быть выше. Например, стоимость квадратного метра в Вуппертале —1 400 евро, а доходность — 8%. В Гельзенкирхене — 9,76% при стоимости квадратного метра 600 евро. Также можно обратить внимание на такие города, как Эссен, Дуйсбург, Дортмунд.

Наиболее востребованными со стороны россиян являются недорогие квартиры для личного пользования и сдачи в аренду, дома и квартиры в курортных зонах, доходные дома в крупных городах, а также доходные коммерческие объекты, которые могут быть основанием для бизнес-иммиграции. При этом стоит учесть, что спрос на коммерческие объекты очень высок: эксперты отмечают, что в крупных городах найти выгодный вариант довольно сложно, так как наилучшие предложения распродаются в считанные дни. Это касается и коммерческих объектов, и квартир в новостройках.

Приведем пример расчета рентабельности доходного дома. Стоимость подобного объекта на восемь квартир в Дортмунде — около 620 000 евро. За одну квартиру можно получать в среднем 6 500 евро в год, за восемь — 52 000 евро. То есть рентабельность может составить около 8% в год. Также при желании можно продать часть апартаментов дороже, чем вы их купили. Если вы потратили примерно 100 тыс. евро на одну квартиру при покупке доходного дома, то при продаже за нее можно получить порядка 140–150 тыс. евро. Также стоить учесть постоянный рост арендных ставок, что повышает рентабельность инвестиций.

Кроме того, покупка недвижимости в Германии обладает рядом преимуществ по сравнению с другими странами:

  1. Отсутствие ограничений для нерезидентов страны на приобретение любого вида недвижимости.
  2. Приобрести любой объект может как физическое, так и юридическое лицо с правом сдачи в аренду, перепродажи или дарения.
  3. Собственник имеет возможность получить мультивизу и даже вид на жительство (в зависимости от объема инвестиций).
  4. Спустя 10 лет после приобретения коммерческой недвижимости собственник освобождается от налога на прибыль при ее продаже.

Особенности покупки недвижимости в Германии

Процесс совершения сделки полностью прозрачен и защищен немецким законодательством. Все взаиморасчеты происходят через банковский счет нотариуса, а предварительный договор регистрируется в государственном реестре. После того, как вы нашли подходящий объект и договорились о его стоимости, нотариус готовит проект договора купли-продажи и отдает его обеим сторонам для изучения и внесения изменений (при необходимости).

Процесс подписания договора также происходит у нотариуса, который обеспечивает защиту интересов как покупателя, так и продавца. В его задачи входит проверка объекта на наличие каких-либо задолженностей. После проверки нотариус открывает трастовый банковский счет, на который будущий собственник будет переводить деньги.

Читайте также:
Визовый режим России с Украиной в 2022 году: основные правила въезда и пребывания

Через 20–30 дней после подписания договора деньги поступают на этот счет, и только после регистрации прав на нового владельца продавец получает деньги. Далее происходит оформление купленного объекта: для этого нотариус посылает документы в ведомство по регистрации недвижимости в Германии — Grundbuchamt, после чего покупатель получает выписку из Книги регистрации собственности. В целом, весь процесс покупки и регистрации занимает около 2 месяцев.

Налоги на недвижимость в ФРГ

Следует иметь в виду, что при заключении сделки вам придется заплатить специальный налог, а также выплатить комиссию риелтору. Покупатель вносится в реестр как собственник только после оплаты налога на приобретение недвижимости. Перечислим дополнительные затраты:

  1. Налог на приобретение недвижимости составляет порядка 3,5–6,5% в зависимости от региона.
  2. За услуги нотариуса придется заплатить порядка 1–1,5% от стоимости объекта.
  3. Наконец, комиссия риелтора — 3,5–6% от стоимости объекта.

Первое и основное правило: в восточной части страны стоимость квадратного метра значительно ниже, чем в западной, однако если вашей целью является получение прибыли, стоит отдать предпочтение западной части. Однако, учтите, что район города и год постройки дома также имеют значение.

Для Берлина, который в 2019 году лидирует по ценам на недвижимость, деление на «восток» и «запад» тоже актуально. Например, квартира в восточном Берлине может стоить около 2000 евро за квадратный метр — в полтора раза дешевле, чем в Мюнхене.

Для частных домов свои правила: стоимость дома площадью 180 кв. м на юге страны составит порядка 390 тысяч евро, на западе и севере дешевле — можно уложиться в 200 тысяч евро. В восточной части страны можно найти варианты по цене 150 000 евро.

Доходный дом в Земле Северный Рейн–Вестафалия можно приобрести в пределах 90 000 – 400 000 евро. Например, доходный дом в Эссене площадью 375 квадратных метров с годовой доходностью 30 000 евро будет стоить порядка 380 000 евро. Четырехквартирный дом в Дуйсбурге площадью 278 квадратных метров с доходностью 6 370 евро в год — 91 100 евро. Что касается отелей, то стоимость может достигать нескольких миллионов евро при расположении объекта в исторической части крупных городов.

Если говорить о коммерческой недвижимости, то ее стоимость зависит прежде всего от масштабов города. Например, если рассматривать ту же Землю Северный Рейн-Вестфалия, то 473 квадратных метра в Кельне стоят больше полутора миллионов евро, а 456 квадратных метров в Райнберге — примерно в пять раз меньше.

Как можно купить недорогую недвижимость в Германии?

Мы обратились за комментарием в компанию DEM GROUP GmbH, и вот что нам рассказали:

«Обращаясь в риелторское агентство, вы можете быть уверены в том, что сделка пройдет согласно немецкому законодательству. Кроме того, риелтор избавит вас от необходимости личного присутствия при заключении договора. Большинство агентств также предоставит вам услуги по управлению собственностью в Германии, если у вас нет для этого времени или возможности. Для того чтобы купить недвижимость в Германии с минимальными финансовыми и временными затратами, лучше всего обратиться в риелторское агентство, которое специализируется именно на этой стране. Например, немецкая компания DEM GROUP GmbH является международным агентством и работает в Германии, России и Казахстане, что делает процесс покупки собственности наиболее простым. Компания работает со всеми видами объектов недвижимости Германии, включая дешевую аукционную недвижимость, квартиры со вторичного и первичного рынка, коммерческие и доходные объекты, эксклюзивные предложения от собственников».

7 советов для россиян, которые в первый раз покупают жилье за рубежом

Некоторые россияне хотят купить недвижимость за рубежом. Одни стремятся инвестировать свои накопления для получения пассивного дохода, другие хотят использовать квартиру или дом в качестве дачи, третьи планируют переезд или покупают в мировых столицах жилье для своих детей.

Этим летом россияне проявили повышенный интерес к недвижимости в Болгарии, Испании, Италии, США и Германии. Мы сделали подборку из 7 самых популярных экспертных рекомендаций, которые помогут купить жилье за рубежом.

1. Узнайте о стране как можно больше

В первую очередь необходимо посетить страну, в которой планируется покупка. А еще лучше — пожить там какое-то время. «Как минимум, это поможет быстрее определиться с критериями поиска, как максимум — сразу выбрать объект», — объясняет руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина. К тому же, если планируется ипотека, можно заранее подготовить документы и во время поездки подать их в банк.

«Если вы хотите сдавать жилье, то стоит ознакомиться с нюансами налогообложения — как на недвижимость, так и на доход от аренды. Заранее проверьте, есть ли у страны заключенный с Россией договор об избежании двойного налогообложения», — советует управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

Все вопросы можно прояснить путем консультации с риелторами и юристами. Также есть смысл лично пообщаться с собственниками недвижимости в данном регионе, рекомендует президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.

При выборе недвижимости для постоянно проживания проводится более глубокий анализ. Особенно тщательно изучается инфраструктура района, в котором находится объект. «Речь идет об уточнении состава населения и уровня развития социальной и транспортной инфраструктуры. Одновременно с этим выясняется отношение местного населения к иностранцам», — комментирует Станислав Зингель.

Важно также узнать о возможностях рынка труда и иммиграционном законодательстве страны. «В части приобретения жилья иностранными гражданами могут быть установлены как ограничения, так и разные бонусы. Например, упрощенный порядок приобретения вида на жительства или гражданства при покупке недвижимости», — рассказывает адвокат, эксперт по судебной защите Тарас Котосин.

2. Проанализируйте риски

До принятия решения о покупке жилья за рубежом следует оценить свои финансовые возможности: хватит ли средств на покупку и содержание такой недвижимости, есть ли риск сокращения ваших доходов. «Может оказаться, что экономически целесообразнее и проще не покупать «зарубежную дачу», а просто арендовать ее в случае необходимости. Если выгоды от приобретения жилья окажутся весомее, то сделку заключать действительно стоит», — говорит Станислав Зингель.

«Перед оформлением сделки необходимо оценить последующую стоимость владения. Налоги, коммунальные платежи и мелкий ремонт могут обойтись в сумму, которую вы не готовы выплачивать», — рекомендует эксперт Prian.ru Филипп Березин.

3. Посмотрите объект перед покупкой

По оценке Prian.ru, около 2-3% сделок совершаются удаленно. Однако покупать жилье дистанционно эксперты не рекомендуют. «Изучите его потребительские характеристики, посетите в дневное и вечернее время. Очень важно понять, ликвиден ли приобретаемый объект — как с точки зрения дальнейшей перепродажи, так и с точки зрения аренды», — объясняет директор департамента зарубежной недвижимости Savills в России Юлия Овчинникова.

Читайте также:
Как заполнить заявление на квоту на РВП

Отправляясь на просмотр, сформулируйте 8-10 основных параметров, по которым будете сравнивать все варианты. Составьте свою таблицу, чтобы потом было проще анализировать, советует Филипп Березин. Обратите внимание на техническое состояние объекта, наличие необходимых коммуникаций, придомовую территорию. «Обязательно самостоятельно убедитесь в отсутствии существенных недостатков. Если возникают сомнения, можно также обратиться к специалистам, которые оценят недвижимость», — советует Владимир Старинский.

При этом ехать на просмотры лучше уже с небольшой денежной суммой, которую при необходимости можно оставить в качестве задатка. «Особенно это актуально для разогретых рынков. В Германии хорошие объекты продаются за несколько дней, поэтому решение нужно принимать как можно быстрее», — рассказывает Марина Филичкина из Tranio.

При покупке курортной недвижимости, основное внимание обращают на близость объекта к морю или горнолыжным курортам, качество пляжей, чистоту воды, температуру воздуха. Значимыми становятся конструктивные особенности жилья — наличие террас или лоджий с хорошими видовыми характеристиками. Большим плюсом является близость расположения международных аэропортов, рассказывает Станислав Зингель.

Выбирая жилье в мегаполисе, покупатели изучают состав населения района, наличие рядом с домом парков, школ, остановок общественного транспорта и паркингов для автомобилей. Их интересует информация о сетях розничной торговли, качестве и стоимости услуг ЖКХ, наличии смога и уличного шума. Близость метро и отсутствие автомобильных пробок становится важнее близости международного аэропорта.

4. Узнайте о дополнительных платежах

К цене объекта можно сразу прибавить до 12% на сопутствующие расходы, говорит эксперт Tranio Марина Филичкина. К ним относятся перевод документов, открытие счета в местном банке, оплата услуг риелтора и нотариуса.

Не стоит забывать и о расходах, сопутствующих заключению сделки купли-продажи. «Может быть предусмотрен единоразовый сбор, величина которого зависит от цены договора. Например, на Кипре уплачивается налог на регистрацию права собственности — от 3 до 8% от стоимости жилья, а также гербовый сбор в размере 0,15-0,2%», — рассказывает Владимир Старинский.

Эксперт по судебной защите Тарас Котосин перед покупкой советует проводить независимую оценку недвижимости. «Даже если вы разбираетесь в средних ценах на жилье в данной стране, оценка не помешает — это избавит вас от неприятных сюрпризов в будущем. К тому же эта оценка пригодится, если впоследствии вы решите продать недвижимость», — объясняет он.

5. Забудьте про заочный торг

Договариваться о скидках лучше всего не заранее, а уже по итогам просмотров. Это еще одна причина, почему стоит проводить независимую экспертизу объекта, считает руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина. «В этом случае у потенциального покупателя появятся убедительные основания для снижения цены. Заочный торг отпугивает продавцов и агентов», — добавляет она.

6. Выберите способ оплаты

Далее необходимо определиться с финансированием покупки и продумать все нюансы оплаты. Как вы будете переводить деньги за недвижимость? С какого счета? Станете ли привлекать ипотечные кредиты, если такая возможность предусмотрена в выбранной стране?

Скорее всего, понадобится открыть счет в иностранном государстве, а это не всегда простая процедура. Во-первых, на нее потребуется время. Во-вторых, необходимо будет подготовить определенный пакет документов. Не стоит забывать и о том, что резидент России, открывший счет за рубежом, должен уведомить об этом Федеральную налоговую службу России, предупреждает адвокат Тарас Котосин.

Нередко для приобретения недвижимости за границей используются кредитные деньги. Поскольку после рассмотрения заявки банк может отказать в выдаче займа, покупателю следует заранее продумать свои действия. Например, прописать в договоре возврат средств, если заемщик отдает первоначальный взнос до одобрения кредита, советует управляющий Владимир Старинский.

7. Не экономьте на услугах специалистов

Не стоит пренебрегать помощью юристов и риелторов. Они проверят «чистоту» объекта, чтобы обезопасить покупателя от всевозможных рисков — будь то переплата или покупка объекта с обременениями. «Полная проверка включает четыре вида экспертизы: юридическую, техническую, финансовую и налоговую. Ее проводят инвесторы в доходные объекты. Покупатели жилой недвижимости, в свою очередь, могут ограничить круг вопросов, на которые хотят получить ответ», — рассказывает Марина Филичкина.

При покупке жилья на первичном рынке следует изучить прописанные в соглашении сроки сдачи объекта, а также ответственность застройщика в случае задержки исполнения обязательств. «Если же вы приобретаете недвижимость на вторичном рынке, то обращайте внимание на отсутствие на ней долгов. Велика вероятность, что оплачивать их в итоге придется новому собственнику», — говорит Владимир Старинский.

С особой тщательностью нужно изучить документы, касающиеся перехода права собственности. Для этого лучше всего обратиться к адвокатам, которые смогут объяснить все нюансы. Не стоит надеяться только на себя и свое знание языка, так как это может привести к большим проблемам в будущем, предупреждает Тарас Котосин.

Юлия Овчинникова из Savills рекомендует поручить поиск жилья и заключение сделки проверенным риелторам с большим опытом работы и положительными рекомендациями от клиентов. «Тщательно анализируйте все данные и не совершайте эмоциональных, не подкрепленных разумными доводами приобретений. Покупка недвижимости за рубежом — это серьезный шаг, который требует ответственного и взвешенного подхода», — добавляет она.

Стоимость владения жильём в Германии

Описание типичных расходов на содержание собственной недвижимости в Германии

Земельный налог – Grundsteuer

Все владельцы жилья в Германии обязаны платить годовой налог на землю, которую занимает их недвижимость. Взимает этот налог и устанавливает его величину городская община.

Суть его довольно просто понять. Стоит дом, он занимает землю. Эта земля облагается определённым налогом, который зависит от экономической значимости данного участка для городских властей. Грубо говоря, чем “круче” зона, в которой расположен дом, тем выше налог на землю, которую он занимает.

Величина его варьируется в каждом отдельном случае, так как зависит от нескольких параметров.

В первую очередь, имеет значение базовая цена участка (Einheitswert), которая определяется немецкой налоговой службой. Цена устанавливается декларативно 1-го января каждого нового года. Она может быть пересмотрена в сторону увеличения или уменьшения, но в 99% случае остаётся неизменной долгие годы.

Процент от данной цены определяет стандартную налоговую ставку – Grundsteuermessbetrag. Он варьируется в зависимости от вида недвижимости и может составлять от 2,6% до 3,5% от Einheitswert.

Читайте также:
Какая средняя зарплата в США в месяц

Но и это ещё не всё. Каждая городская община определяет мультипликатор к стандартной налоговой ставке, который может быть как меньше единицы, так и много больше. Рекордсменом является город Bergneustadt в земле Nordrhein-Westfalen, который держит этот коэффициент – Hebesatz – на уровне 959! То есть, владельцы участков в этом городе платят практически в 1000 раз больше стандартной ставки!

Земельный налог в Германии платят собственники жилья. Свой дом обойдётся в несколько сотен евро в год.

Давайте разберёмся на конкретном примере.

Допустим, есть участок, Einheitswert которого составляет 10000€. (Только не путайте с рыночной ценой участка!) На нём стоит многоквартирный дом, стандартная ставка для которого составляет 3,5%. То есть, весь налог на участок в год будет 350€. В доме 10 квартир, для упрощения расчётов примем, что они одинаковой площади. Весь налог делится пропорционально на все квартиры, то есть, каждый владелец получит стандартную ставку в 35€ в год. Если город определил, что размер Hebesatz составляет 100%, то это всё. Но обычно он, конечно, повыше, в среднем по Германии 400%. Получается, 140€ в год.

В нашем городе Hebesatz щадящий – всего 200%, поэтому за трёшку площадью около 90 м² мы платим чуть больше 100€ в год.

Владельцы отдельных домов могут платить гораздо больше, так как вся земля под домом – их собственность и делить налог на неё не с кем. Реально домовладельцы в среднем платят от 500€ до 1500€ в год.

Хорошая новость для тех, кто хочет сдавать недвижимость в Германии в аренду – по закону эти расходы перекладываются на арендатора!

Канализация и вывоз мусора

Каждая коммуна в Германии взимает налог на сточные воды, в том числе и осадочные. Он базируется на стоимости переработки кубического метра канализационных отходов в год и составляет в среднем около 2,4€. Но от города к городу по-разному.

Закон определяет, что городские власти не могут получать от своих жителей больше, чем реальная стоимость канализации, поэтому в целом можно сказать, что чем современнее в городе санитарная инфраструктура, тем дешевле обходится её содержание. В нашем случае данная графа расходов составляет около 1600€ в год на весь участок, из них около 300€ наши. Но бывают города, где не проблема заплатить и 1000€ в год с квартиры.

Также очень индивидуален подход к оплате вывоза мусора в Германии. От города к городу этим делом занимаются разные компании, причём, определённый вид мусора может вывозить одна фирма, а остальное – другая.

Стоимость обычно определяется количеством вывозов в год и размером контейнера. Например, у нас мусор вывозят еженедельно, всего 6 контейнеров по 120 литров каждый из трёх видов отходов – био, стекло и всё остальное(Restmüll). Стоит это что-то около 750€ в год на весь дом. Дальше считается поголовье жильцов и стоимость вывоза мусора делится на каждого проживающего. У нас в доме проживает 15 человек, итого наша семья из трёх человек платит примерно 150€.

Как нетрудно догадаться, и эти расходы можно переложить на арендатора, так как платить должен именно тот, кто создаёт отходы.

В Германии закон позволяет администрации городов перекладывать расходы на ремонт улиц на горожан.

Разделение расходов на ремонт улиц в Германии

Ремонт тротуара и дорожного полотна на прилегающей к участку улице в Гермаини может обернуться неприятным сюрпризом для владельцев недвижимости.

Современная асфальтированная дорога с тротуаром и освещением обходится в миллионы евро. В Германии, кроме федеральной земли Баден-Вюртемберг, администрации населённых пунктов вправе перекладывать часть инфраструктурных расходов на плечи жителей. Согласия владельцев жилья не требуется. Размеры платежей определяются мэрией городов самостоятельно.

Улицы немецких городов принадлежат администрации. Платить за прокладку новых дорог бюргеры не должны. Но при ремонте 25-75% стоимости платят владельцы прилегающих к тротуарам домов.

Законы регулируют частоту ремонта. На главных улицах разрешается ремонтировать покрытие раз в 25 лет, на второстепенных — раз в 40. Пока срок капитального ремонта не наступил, город обязан проводить косметический без участия жителей.

Расходы на ремонт распределяются между владельцами жилья пропорционально длине обращённой к улице стороне участка. Поэтому владеть протяжёнными вдоль тротуара участками невыгодно.

Страховка

Покупая своё жильё, нужно быть уверенным, что в случае какого природного катаклизма или банального короткого замыкания, не придётся пойти по миру. Поэтому страховка дома от пожара, наводнения, урагана, молний и прочего “гнева богов” Wohngebäudeversicherung – это необходимая вещь.

Если речь о собственном доме, то сам владелец с этим и заморачивается, а потом платит в полном объёме. Цена страховки на свой дом зависит, как обычно, от многих параметров, но минимум евро на 250 в год на новостройку раскошелиться придётся. Для владельцев квартиры процесс немного сложнее. Страхуется весь дом, потом годовой взнос делится на всех хозяев пропорционально площади квартиры. Здесь уже всё настолько сложно, что говорить о цене просто не имеет смысла. Во многом это зависит от того, кто именно страхует. У нас в доме в роли страховщика выступает фирма, которая занимается ведением хозяйства (об этой статье расходов будет рассказано ниже). Так как у них таких контрактов очень много и контракты они заключают на десятилетие, то им страховщики предоставляют существенные скидки и в конечном итоге на квартиру получается 75€ в год. Если же страховку перенимает собрание жильцов или частное лицо, то там может и по 500€ в год получаться. Опять же, всё зависит от многих параметров и в каждом конкретном случае цена формируется по-разному.

Страховка также перекладывается на арендатора, если владелец сдаёт жильё.

Наши страховые услуги

Помогаем застраховаться в Германии на русском языке с индивидуальным подходом к каждому клиенту. Чтобы связаться с нами, Вы можете:

Отопление

Чтобы в квартире было тепло и уютно, её нужно отапливать в холодное время года. А это стоит денег. Каких? Это зависит прежде всего от того, какая система отопления установлена в доме.

В Германии существует масса вариантов отопления. Главное отличие от “советской” системы – никакой центральной котельной в немецких городах нет. Обычно один дом отапливает себя сам, путём размещения в подвале или на прилегающей территории котла. Топливо может быть самым разным, от мазута до газа. Бывает, топят и электричеством. У нас, например, в подвале стоит котёл на “пеллетсах”(Holzpellets) – это маленькие гранулы из прессованных опилок. Когда дом строили, это был самый дешёвый способ отопления. Но потом цены на газ упали, а на древесные опилки – выросли, потому что народ настроил кучу домов и поставщики не успели обеспечить возросший спрос предложениями. В итоге в первый год отопление было очень дешёвое, а теперь отжирает довольно существенную часть бюджета. В среднем в год мы платим около 800€. Но это только за квартиру. Ещё есть коридор и подвальные помещения, которые отапливаются за счёт всех жильцов, что стоит нам ещё около 50€ в год.

Читайте также:
Высшее образование, среднее и дошкольное обучение в Ирландии — разбираемся по пунктам

За воду в Германии тоже надо платить. Отдельно за горячую, отдельно за холодную. У нас стоимость нагрева воды входит в цену отопления, а за само использование платится около 1-1,5€ за кубик.

В среднем мы расходуем 100 кубиков воды в год, но это очень много, судя по счётчикам соседей в подвале. Немцы используют воду куда экономнее. Мы же предпочитаем мыться, стирать и мыть посуду столько, сколько нам хочется, а не исходя из соображений оптимального расхода ресурса.

Интернет, телефон, кабель, электричество

Эта статья расходов устанавливается индивидуально каждым проживающим в квартире или в доме. Всё зависит от потребностей. Если речь о квартире, тут общего с другими жильцами тоже ничего нет, каждый сам заключает на себя отдельный контракт на поставку этих услуг. У нас телефон и интернет стоит около 25€ в месяц, а электричество – 70€ ежемесячно на семью из трёх человек.

Разве что кабель можно провести на весь дом сразу. Обычно в новостройках так и делают и стоит это около 75€ в год на квартиру, не зависимо от того, пользуешься телевизором или нет. Понятно, что кабельное телевидение нужно оплачивать отдельно.

Также независимо от использования телевизора, каждый жилец платит сбор на радио- и телевещание в Германии, который составляет 17,50€ в месяц.

Всё это платят именно проживающие в жилье.

Счётчики

Чтобы посчитать, сколько нужно платить за свет, за тепло и за воду, необходимо измерить расход. Для этого во всех немецких домах устанавливаются отдельные счётчики. Их может быть несколько на каждый ресурс.

В нашей квартире 4 счётчика – холодной и горячей воды, расхода отопления и электричества. Также в подвале стоит стиральная машинка и к водяному крану прилагается отдельный счётчик. Итого – пять.

Каждый счётчик имеет свой режим проверки от соответствующей инстанции. Какие-то нужно обслуживать раз в год, какие-то реже. Где-то показания со счётчика может снимать сам жилец, где-то этим занимается специально обученный персонал. Но так или иначе, за это обслуживание приходится платить.

В зависимости от вида счётчика, сборы могут варьироваться от нескольких десятков евро в год до пары-тройки сотен. Чем современнее счётчик, тем обычно дешевле его обслуживание. Но это не всегда выгоднее, так как сама покупка и установка может обойтись в 10 лет обслуживания старого.

Хаусмастер (Hausmeister) и управляющий

Данная часть статьи интересна лишь владельцам квартир.

Для многоквартирных домов в Германии существует специальный вид сервиса – хаусмайстер. Это человек или фирма, которая занимается ведением хозяйства и содержит дом и прилегающие территории в чистоте и порядке.

Именно хаусмайстер подтаскивает к дороге контейнеры с мусором, чтобы их опустошили работники мусоровозки. Именно он моет подъезд раз в неделю и стрижёт газон перед домом. Этот человек и лампочку в подъезде поменяет, и стекло разбитое вставит, и дверь скрипящую подмажет, и надпись сомнительную подкрасит, и отвалившийся кусок штукатурки подрихтует, в общем, сделает всё так, как надо, чтобы хорошо выглядело и исправно работало.

Если, конечно, он в доме есть.

Если нет, то этим по идее должны заниматься сами жильцы. Но обычно жильцы на это дело забивают, и в итоге в доме начинается разруха.

Ещё хуже вариант, когда хаусмастером вызывается быть кто-то из жильцов. Ведь стоит эта услуга обычно около 50€ в месяц с квартиры и какой-нибудь пенсионер задумается, а что там делов-то, раз в недельку ступеньки протереть. А прибавка к пенсии хорошая.

Жильцы, согласившиеся на это вариант, сами себе портят жизнь, потому что опыт показывает – рано или поздно на свои обязанности забивает и внутренний хаусмастер. А после первого же пропущенного вывоза мусора, когда на целую неделю контейнеры остаются переполненными, старика уже будут готовы сменить. Да не тут-то было: контракт подписан на год, так что терпите.

В общем, если владельцы квартир в доме адекватные, то они нанимают фирму, которая по договору обеспечивает полный набор услуг на таком уровне, чтобы жильцы и не задумывались о том, кто же вывозит мусор и стрижёт лужайку.

Также есть ещё один сервис – домоуправление. Круг проблем, которые оно решает, более глобален. Домоуправа закупает топливо на отопительный сезон, заключает договора на поставку электричества в подъезд, следит за своевременным ремонтом дома и занимается его обслуживанием с технической стороны дела.

Например, если в доме есть котёл, то значит должна быть и труба, в которую выходит дым. А эту трубу нужно чистить, иначе через пару лет будет затор, что приведёт к поломке техники.

Или в подвале есть слив для воды в полу, жидкость из которого не утекает сама по себе, а выкачивается насосом, который тоже нужно время от времени проверять.

Таких проблем великое множество. Надо регулярно измерять содержание микробов в трубопроводе. Порой растения на общей террасе новые посадить. На крыше дома проверить черепицу, а когда и сменить кусок-другой. Провести ежегодный расчёт расходов, разослать счета владельцам квартир. Собрать жильцов для обсуждения каких-либо проблем, в конце концов.

Если этим занимаются владельцы жилья, то, как и в случае с хаусмастером, ничего хорошего скорее всего не выйдет. Для домоуправления нужен большой опыт решения проблем и просто понимание, что в доме есть, как оно работает, как его обслуживать.

Стоит этот сервис примерно 150-300€ в год с квартиры, в зависимости от уровня услуг, возраста дома, количества квартир в нём и так далее.

Услуги по поиску ипотеки

Помогаем подобрать предложения по ипотеке в Германии на русском языке с индивидуальным подходом к каждому клиенту. Сравнение условий всех немецких банков, ведение переговоров, разъяснения условий кредитования. Помогаем в следующих ситуациях:

  • Покупаете недвижимость в Германии и хотите разобраться, какие варианты финансирования доступны.
  • Платите ипотеку, контракт с банком подходит к концу, а долг ещё не погашен полностью, требуются Anschluss-Darlehen.
  • Владеете немецким жильём, хотите взять доступный кредит на бизнес или для других целей под залог своей недвижимости.
Читайте также:
Федеральный закон N 4730-1-ФЗ от 01.04.1993 - Раздел III. Режим государственной границы

Оставьте контактные данные, мы с Вами свяжемся.

Если в доме есть лифт, то это не только удобно, но и дополнительные расходы! Причём, немалые.

Связанно это прежде всего со службой вызволения пассажиров лифта из беды, если он вдруг застрял. Дело даже не в том, что этот вызов дорого стоит. Дело в том, что в лифте по закону должна быть кнопка, нажав на которую через 10 секунд должен быть получен ответ о скорости прибытия службы спасения. Ведь застрявший лифт – это не шутки, при определённых обстоятельствах – жара, преклонный возраст пассажира, неработающая вентиляция – человек там долго не протянет.

Так вот, чтобы эта спасительная кнопка в нужное время сработала независимо от времени суток, необходимо организовать всю эту систему, посадить дежурных по районам, произвести проверку связи каждого конкретного лифта с центром. Да и сам лифт надо обслуживать, регулярно проводить техосмотр, и содержать в чистоте.

Стоимость всего этого удовольствия зависит от размеров как дома, так и лифта.

У нас в доме лифт есть, он самой простейшей системы, и самый дешёвый в обслуживании, но всё равно около 800€ в год расходов требует. Понятно, что вся сумма распределяется среди жильцов поровну. Стоит также сказать, что мы живём на первом этаже (Erdgeschoß), но роли это не играет – все платят одинаково.

Ремонт и сбережение средств на эту цель

Владелец жилья с самого момента покупки должен понимать: рано или поздно дом придётся ремонтировать.

Будь ты хоть владельцем квартиры, хоть частного дома – всё равно у жилья будет крыша, стены, подвал, трубопровод, канализация и прочие вещи, которые со временем не становятся лучше.

В каждом отдельном доме свои правила на этот счёт. Кто-то ждёт, когда грянет гром, потом собирает владельцев и обсуждает, что делать и кто за это заплатит. Кто-то с самого начала откладывает деньги на эти цели, из расчёта того, что рано или поздно платить придётся.

В нашем случае на собрании владельцев квартир было решено, что сбором средств на ремонт будет заниматься домоуправа. Под это дело открыли счёт и с каждого владельца квартиры раз в месяц снимается по пять евро, чтобы когда придёт время ремонтировать дом, хоть какие-то средства под это дело уже были накоплены. Время покажет, хороший это вариант или плохой.

Резюме

В общем, если посчитать всё-всё-всё, то получается, что в месяц содержание квартиры нам обходится примерно в 300€. Это новостройка, в старых домах эта сумма может быть и повыше.

Но не спешите радоваться те, кто думает, что аренда выгоднее. Ведь 90% этой суммы арендатор платит в зачёт тех самых Nebenkosten – расходов, сопутствующих аренде.

Поясню. В Германии стоимость аренды состоит из двух частей – сама Kaltmiete – аренда и добавочные расходы Nebenkosten. Всё вместе это называется Warmmiete – полная стоимость аренды. Подробнее рассказал об этом в статье про контракт на съём жилья в Германии.

Так вот, если сравнивать расходы на ипотеку плюс стоимость содержания квартиры с расходам на аренду плюс Nebenkosten, то получается, что своё жильё гораздо выгоднее. Ведь в случае аренды все деньги уходят в чужой карман и кроме собственно права на проживание жилец больше ничего не имеет. А в случае своей недвижимости помимо расходов на содержание и права на проживание есть сам факт владения недвижимостью, то есть, капитал. Ну и каждая ипотека когда-нибудь заканчивается, это тоже надо иметь ввиду. А аренда не заканчивается никогда.

Как управлять недвижимостью в Германии — важные советы

Если вы покупаете жилье в Германии, наверняка зададите логичный вопрос: «Как управлять недвижимостью в другой стране, если я нахожусь в России?» Конечно, покупка жилья дает вам право на получение въездной визы на 90 дней, но не разрешает постоянного проживания в Германии.

Выход из этой ситуации довольно прост. В Германии очень развит институт управляющих компаний. Местные владельцы коммерческой недвижимости редко занимаются управлением самостоятельно. Ведь эта работа отнимает много времени, требует определенных знаний и навыков.

Поэтому очень удобно иметь на месте личного представителя, знающего все нюансы местных законов.

Доверенное лицо поможет избежать ненужных хлопот с оформлением документов и подскажет, как извлечь максимальную выгоду из объекта недвижимости при сдаче его в аренду.

В статье мы расскажем о нюансах доверительного управления недвижимостью в Германии: на что нужно обратить внимание, чтобы ваша инвестиция принесла ожидаемые результаты.

Для начала давайте разберемся, что значит термин «доверительное управление»? Понятие распространено в большинстве стран. Это значит, что владелец передает часть своих прав (а вместе с тем и обязанностей) другому лицу. Доверенное лицо не может лишь проводить процедуру отчуждения.

В число полномочий доверенного лица входят:

  • Получение и учет корреспонденции, в том числе переписка с квартиросъемщиками, коммунальными службами, органами исполнительной власти;
  • Контроль за выплатами по договору аренды;
  • Работа с претензиями и жалобами от квартиросъемщика;
  • Ремонт помещения при возникшей необходимости;
  • Поиск новых арендаторов.

Фактически ваш представитель решает весь спектр экономических и технических вопросов. Вы просто не сможете следить за своевременной уплатой по счетам, за состоянием квартиры, если будете находиться в другой стране.

Список задач, которые возлагаются на вашего представителя, довольно обширный, в их числе и коммерческие, и технические, и юридические аспекты. Обязательный контроль поступления платежей, проведение перерасчетов и ежегодная сверка, предоставление отчетов по платежам. Проведение плановых и внеплановых ремонтных работ, с которым придется столкнуться в любом случае. А также юридическая сторона вопроса. Без знания нюансов немецкого законодательства невозможно грамотно представлять интересы собственника во всех инстанциях.

Для решения таких серьезных вопросов вам понадобится поддержка настоящего профессионала. Чтобы сделать правильный выбор, мы рекомендуем придерживаться следующих правил:

  • Изучить рекомендации компании. Отзывы клиентов – это отличное доказательство профессионализма.
  • Искать узкопрофильных специалистов. В Германии много организаций, которые занимаются всем подряд: недвижимость, туризм, автомобили. Иностранному инвестору лучше искать ту организацию, которая специализируется на одной отрасли. Это гарантия того, что они лучше знают все нюансы в своей сфере.
  • Обратить внимание на стоимость услуг посредника. Она не должна разительно отличаться от той, что существует в данный момент на рынке.
  • Внимательно изучить договор. Если компания не оставляет вам выбора расторгнуть договор в случае некачественного исполнения услуг, то это повод задуматься. Компании, которые допускают расторжение договора, как правило, больше заинтересованы в том, чтобы удержать клиента.
  • Узнать, состоит ли компания в профессиональных организациях, а именно в Ассоциации управляющих фирм и Обществе по защите прав потребителей. Это хороший показатель солидности фирмы.
Читайте также:
Средняя зарплата и налоги в южной корее в 2022 годах

Не стоит забывать и о правильном выборе объекта покупки. Конечно, если вы приобретаете жилье в Берлине, то это всегда оправданная инвестиция. Другое дело, если вы покупаете квартиру в маленьком городке Германии. Очень важно не попасть на неликвид, на который сложно будет найти арендаторов.

На что обратить внимание при покупке?

  • Качество постройки. Важно узнать не только год строения, но и сведения о материалах стен, крыши. Выяснить, когда проводились ремонтные работы, были ли переделки, которые могли затронуть, например, несущие стены.
  • Провести мониторинг цен и понять: не завышена ли цена для квартиры в этом районе.
  • Изучить документы по оплате коммунальных платежей, проследить их регулярность и соответствие установленным тарифам.
  • Прочитать заключения собраний жильцов. Нередко в них есть информация, которая может стать сюрпризом для будущего владельца.

Цель любого инвестора – получать прибыль от объекта недвижимости. Значит, нужно найти идеального арендатора: платежеспособного и не проблемного. Платежеспособность проверить проще. Можно попросить справки о зарплате за предыдущие месяцы или проверить будущего арендатора через организацию Schufa (бюро кредитных историй каждого жителя Германии). Сложнее понять — доставит ли вам этот арендатор хлопоты в будущем или нет? Можно оценить его психологический портрет на основании имеющихся данных или попросить рекомендацию от предыдущего квартиросъемщика.

Уделяйте особое внимание составлению договора с арендатором.

Мы не призываем вас придумывать что-то свое. Есть стандартные договоры, которые можно купить в магазине, или обратиться к адвокатам Общества по защите прав собственников. Никогда не пренебрегайте такими пунктами, как:

  • размер арендной платы;
  • возможность ее повышения;
  • условия расторжения договора;
  • какие ремонтные работы должен проводить арендатор, а какие собственник.

При смене жильцов обязательно составляйте акт приема-передачи. В нем должны быть учтены показания счетчиков и все имеющиеся недочеты. В случае порчи бывший арендатор должен будет исправить поломку за собственный счет.

Подытожив все вышесказанное, отметим: если вы не имеете возможности проживать на территории Германии постоянно, то без доверенного лица вам просто не обойтись.

Специалисты нашего агентства EW Real Estate оказывают полный комплекс профессиональных услуг по управлению коммерческой недвижимостью в Германии. С нашей помощью вы обеспечите себе стабильный высокий пассивный доход от сдачи объекта в аренду, будете спокойны за сохранность своей собственности и в любое время сможете распорядиться ею.

Запишитесь на бесплатную консультацию и узнайте все об управлении недвижимостью в Германии, даже если вы живете за ее пределами.

Содержание недвижимости в Германии – все нюансы

Приобретение недвижимости в Германии может стать отличным денежным вложением. Это страна с развитой экономикой и культурой. При этом, стоимость квартир и домов здесь вполне по карману даже россиянам. Выгодные условия ипотечного кредитования и стабильность цен на рынке недвижимости делают покупку жилья привлекательной для иностранцев. Но каждый хоть раз слышал о высоких налогах на недвижимость в европейских странах и о немцах, которые не желают покупать жилье, а снимают его всю жизнь. Поэтому, прежде, чем выбирать дом или квартиру, стоит разобраться во всех нюансах и понять, что объективно невыгодно, а что – просто предрассудки.

Налог на недвижимость в Германии

Все собственники недвижимого имущества в Германии платят земельный налог, который именуется Grundsteuer. Отдельного вида налога на жилье квартирного типа не существует.

Земельный налог – это ежегодная плата за ту землю, которую занимает жилое строение. Величину налогового сбора определяет городская община, она же взимает платежи. Поэтому сумма отличается в зависимости от места нахождения объекта.

Если объяснять доступным языком, каждый дом или квартира, которая, в свою очередь, также находится в доме, занимает землю. В зависимости от того, насколько ценной город считает данный участок, определяется размер налоговой ставки. То есть, чем престижнее с точки зрения городских властей район, тем выше будет налог.

Стоимость земли

Базовая стоимость земельного участка (Einheitswert), определяемая немецкой налоговой службой. Она определяется декларативно в первый день нового года. Сотрудники налоговой службы могут увеличить ее или уменьшить, но, как правило, она остается неизменной на протяжении многих лет.

Налоговая ставка (Grundsteuermessbetrag) составляет от 2,6% до 3,5% в зависимости от вида недвижимости.

Но и на этом вычисления не заканчиваются. В зависимости от того, на территории какой федеральной земли расположен участок, городская община может установить собственный коэффициент (Hebesatz). То есть, налог будет зависеть не только от «крутости» района, но и от того, в каком регионе расположена недвижимость.

Такой коэффициент может составлять единицу, и тогда сумма налога не изменится. Но есть и территории, где налогоплательщикам придется выложить тысячекратную стоимость стандартной ставки. И это не опечатка. Так, в Бергнойштадте, городе земли Северный Рейн-Вестфалия коэффициент равен 959.

Пример: декларативная стоимость участка земли составляет 100 тысяч евро. На земле расположен дом, в котором много квартир, ставка для него составляет 3,5%, что равно 350 евро в год. Если для простоты расчета допустить, что в доме десять одинаковых по площади квартир, то собственник каждой заплатит 35 евро при размере Hebesatz равном 100%. Но если Hebesatz составляет 400%, то налог на землю составит уже 140 евро для квартиры.

Коммунальные платежи

Немцы — народ продуманный и расчетливый, поэтому разобраться в системе оплаты коммунальных услуг непросто, но реально.

Отопление

Стоимость отопления зависит от типа отопительной системы дома.

Центральной системы отопления здесь нет. Как правило, рядом с домом или в подвале находится собственная котельная.

Соответственно, стоимость отопления будет зависеть от вида топлива и того, сколько этого топлива котел потребляет. Сегодня один из самых дешевых видов топлива – это газ, а вот пеллеты (Holzpellets), которые в свое время завоевали любовь домовладельцев, подорожали. В год жители домов, где котел работает на пеллетах, могут платить за отопление до 750 евро.

Читайте также:
Визовый режим России с Украиной в 2022 году: основные правила въезда и пребывания

Коридор, подвал и чердак отапливаются также за счет владельцев недвижимости. Поэтому к стоимость отопления за свою квартиру стоит приплюсовать еще и их: это дополнительные 50 евро в год.

Водоснабжение

В Германии холодная и горячая вода оплачиваются отдельно.

Благодаря тому, что все дома оснащены котлами, стоимость горячей воды может быть уже включена в счет за отопление.

Интернет и телефония, электричество

Каждый собственник недвижимости самостоятельно заключает договор с провайдером. В среднем, стоимость интернета и подключения телефона обойдется в 25 евро в год.

За электричество придется заплатить примерно 75 евро (исходя из потребления электроэнергии семьей из трех человек).

Кроме того, независимо от того, есть ли в квартире радио и телевизор, каждый собственник обязан ежемесячно оплачивать 17 евро за радиоточку.

На все виды коммунальных услуг (вода, отопление, свет) устанавливаются счетчики. Как правило, они есть в квартире, а также в доме.

Хаусмастер

Эту функцию берет на себя специальная фирма, стоимость услуг которой составляет около 150 евро в год. Они выполняют мелкий ремонт, уборку прилегающих территорий, следят за общим состоянием дома.

За наличие лифта тоже придется платить. Основная статья расходов – абонентская плата службе, которая вызволяет застрявших. Даже если лифт исправен, они требуют денег за то, что всегда готовы выехать на помощь.

Самый дешевый лифт обойдется дому примерно в 800 евро в год.

Стоимость услуг для каждой квартиры зависит от их количества. И если в многоэтажке это приятный бонус, то лифт в доме в пару этажей – это роскошь, которая бьет по карману.

Вывоз мусора

Немцы очень ответственно подходят к вывозу отходов. Поэтому стоимость услуги может отличаться не только в зависимости от подрядчика (в разных городах и даже районах одного города вывозить мусор могут разные организации), но и от типа мусора.

Рассчитывают стоимость обычно, исходя из размера контейнера и количества заборов мусора за год.

Средняя стоимость годового обслуживания шести 120-литровых контейнеров с сортировкой мусора по трем категориям (стеклотара, био, остальное) обойдется в 750 евро на дом. Стоимость для отдельной квартир зависит от количества квартир и числа проживающих в них (обычно 150 евро на квартиру).

Канализация

Все домовладельцы и собственники квартир в Германии платят налоговый взнос за сточные воды и те объемы воды, что выпали вместе с осадками.

Налог рассчитывается, исходя из стоимости переработки кубометра канализационных жидких отходов в год, и составляет около 2,4 евро. Сумма может незначительно отличаться для разных городов.

На сумму также влияет то, насколько современное очистительное оборудование в конкретном городе. Чем оно новее, тем услуга дешевле. В целом, житель среднестатистической квартиры в Германии платит за канализацию около 300 евро в год, но в отдельных регионах это может быть и 1000 евро с одной квартиры. Сумма зависит не только от ставки в населенном пункте, но и от площади жилья и количества соседей (жители дома на три квартиры заплатят больше, чем жители дома на 10).

Средства на ремонт

Никакого капитального ремонта за счет государства в Германии нет.

Обычно жильцы дома договариваются т откладывают совместными усилиями по несколько евро в месяц. Если этого не происходит, лучше иметь приличную сумму в несколько тысяч евро на случай прорыва трубы или протечки крыши. Услуги ремонтников в Германии очень дорогие.

В целом, обслуживание квартиры в доме свежей постройки за год обходится примерно в 300 евро. Для частных домов сумма будет больше.

Страхование жилья в Германии

Все квартиры и другую недвижимость в Германии страхуют от различных катаклизмов: пожаров, ураганов, наводнений и пр. Страховка (Wohngebäudeversicherung) стоит около 250 евро в год. Это сумма для дома. С квартирами все несколько сложнее – сначала страхуется весь дом, а затем сумма делится между всеми собственниками, исходя из площади их жилищ. Сумма может варьироваться в диапазоне от 75 до 500 евро в год, так как на нее влияет слишком много факторов (площадь квартиры, количество квартир, условия страхования и т.д.).

Налог на доход от сдачи аренды недвижимости в Германии

Налог на доход от сдачи недвижимости в аренду рассчитывается по тому же принципу, что и другие налоги на доход. Данный вид платежа прогрессивный: увеличивается по мере увеличения прибыли:

  • при годовом доходе до 8000 евро сумма налога для иностранцев составит 14%;
  • от 8005 евро до 13469 евро – 14-23,97%;
  • при сумме дохода 13470-52881 евро в год, 23,97%-42%;
  • при доходе 52882-250730 евро – 42%;
  • свыше 250730 евро – 45%.

Из прибыли вычитаются расходы, понесенные на содержание объекта недвижимости, а также амортизационные отчисления. Если недвижимость приобретается в кредит, то на время выплаты ипотеки налоговая ставка существенно снижается.

Важно: если собственник жилья устанавливает стоимость аренды, сильно превышающую среднюю по рынку, то его могут оштрафовать.

Большую часть расходов на жилье (до 90%) можно переложить на арендодателя. Поэтому, несмотря на высокую стоимость обслуживания жилья, сдавать квартиру в аренду в Германии все равно может быть выгодно. Стоимость арендной платы состоит из основного платежа (Kaltmiete) и сопутствующих платежей (Nebenkosten).

Еще одна отличная новость для арендодателей – немецкие законы позволяют переложить оплату налога на недвижимость (который довольно высок) на арендатора. Достаточно прописать это в договоре. Также переложить на арендатора можно оплату канализации и сточных вод и даже платежи по договору страхования недвижимости.

Налоги при продаже недвижимости в Германии

Если собственник продает недвижимость менее, чем через 10 лет после ее приобретения, то ему придется оплатить спекулятивный налог в размере 25% от стоимости жилья. Объектов недвижимости, которые продаются после 10-летнего периода владения, это правило не касается.

В целом, как понятно из приведенных выше данных, покупка жилья в Германии может быть очень выгодной. Но, поскольку траты на обслуживание недвижимости сильно разняться в регионах, нужно тщательно изучить все предполагаемые статьи расходов еще до покупки.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: